Servituudi ajalugu ulatub Vana-Roomani välja ja juba sellepärast võib öelda, et tegemist on tähtsa kokkuleppega.
Ladinakeelne sõna servitus tähendus on teenima, ehk õigust kasutada kellegi teise asja teatud kokkuleppel ja otstarbel. Ka Vana-Roomas oli tihti vaja kasutada naabermaatükki, et omi asju ajada – sama on ka tänapäeval, mil kõige levinum servituut on teeservituut, mis annab õiguse sõita läbi teisele kuuluva maatüki.
Servituudid jagunevad reaalservituutideks ja isiklikeks servituutideks, need võivad olla kas tähtajalised või tähtajatud, tasu eest või tasuta. Servituudi seadmise leping sõlmitakse notari juures ja see kantakse kinnistusraamatusse. Kui servituut on seatud kindla inimese kasuks, kellele antakse õigus kasutada võõrast asja kindlaksmääratud otstarbel, on tegemist isikliku servituudiga. Reaalservituudi puhul koormatakse üks maatükk, ehk kinnis-asi (teeniv kinnisasi) teise kinnisasja (valitsev kinnisasi) igakordse omaniku kasuks. Reaalservituudi võib seada ka vee- ja kanalisatsioonitrassi või tehnovõrkude rajamiseks läbi teise kinnistu.
Lihtkokkuleppest ei piisa
Üldjuhul ei puutu inimene servituudiga kokku enne, kui ta hakkab kinnisvara müüma või ostma. Kui omanik müüb oma kinnisvara ise, ilma maakleri abita, siis ei pruugi ta selle peale tullagi, et tee tema maja juurde läheb läbi naabri metsatuka. Ka ei teata tavaliselt seda, et servituut seatakse notari juures, see kantakse kinnistusraamatusse ja sinna tuleb kirja panna kõik poolte õigused ja kohustused, tähtaeg ja tasu või asjaolu, et servituut seatakse tasuta. Levinud mõtlemine on see, et kuna naabritega läbisaamine on hea, tülisid pole sel teemal tulnud, siis piisab ka suulisest kokkuleppest. Kahjuks nii see pole, sest kunagi pärivad naabrimehe maja tema lapsed, või müüakse see maha, ning uued omanikud tahavad asjad paberil korda teha. Igasugused suulised ja kirjalikud lihtkokkulepped ei lähe ühe kinnistu omaniku vahetumise korral uuele omanikule üle.
Näitena võib välja tuua ühe Lääneranna maja müügitehingu, kus majaperemees oli aastakümneid kasutanud naabri metsateed oma maja juurde sõitmiseks. Naabril ei olnud selle vastu midagi, kuna tema sai naabrimehe loal kasutada suviti kõrvalkrundil olevat puurkaevu. Nüüd aga tekkis olukord, kus majaperemees otsustas oma maja müüa ning tal tekkis servituudi seadmise vajadus – lisaks teeservituudile, tuli seada ka puurkaevu kasutamise servituut. Selleks hetkeks olid juba majale tekkinud kindlad ostuhuvilised. Servituudi seadmiseks tuli naabritega maha istuda, tingimused läbi arutada ja kokku leppida ning sobiv aeg leida notari juurde minekuks. Maakleri abiga lahenes olukord kiirelt ja mõlemad pooled ning ka ostjad jäid kokkuleppega rahule. Oleks võinud aga ka teisiti minna – näiteks oleks naaber võinud nõuda oma tee kasutamise eest ebamõistlikku tasu. Kui naabritega kokkulepet tee kasutamise osas ei oleks saavutatud, oleks müügitehing võinud ära jääda.
Tutvu piirangutega
Seega tasub kindlasti tutvuda kinnistule seatud piirangutega, seda nii müüjal kui ka ostjal. Elektrooniline kinnistusregister www.kinnistusraamat.rik.ee annab infot servituutide kohta ja kinnistu omanikule on päringu teostamine tasuta. Võimalik on ka kasutada maa-ameti geoportaali: www.geoportaal.maaamet.ee, kust leiab kitsenduste kaardi ning saab vaadata kinnistu piire. Kõikides kinnisvaraga seotud toimingutes saab abiks olla maakler, kes suunab osapooled õige info juurde või aitab kokku panna servituudi tingimusi ja infot notarile.
Artikkel ilmus ajakirja “Remondi ja ehita” 2020. aasta suvenumbris.
