Omanikujärelevalve piirid vajavad täpsemat selgust

Mida teha, kui ehitajale tundub, et keegi, kel ei ole pädevust, teeb järelevalvet, pakkudes tellijale valesid lahendusi? Ehitajate hinnangul tuleb sellist probleemi ette. Ja kuna tellija ja omanikujärelevalve vaheline suhe on võlaõiguslik, siis on lihtne tekkima olukord „kes maksab, see tellib muusika“.

Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi ehitus- ja elamuosakonna juhataja Ivo Jaanisoo ei arva, et objektidel tegutsevad vastava pädevuseta omanikujärelevalve tegijad.

Ta ütleb, et ehitusseadustiku kohaselt tohib alates 2018. aastast omanikujärelevalve teenust pakkuda üksnes ettevõtja, kelle vastutusel või heaks tegutseva pädeva isiku kvalifikatsiooni tõendab kutseseaduse kohane kutse. „Seega võib info omanikujärelevalve tegijate pädevuse puudumisest pärineda kutsekvalifikatsiooni tõendamise kohustuse eelsest ajast 2017. aastal ja varem,“ leiab ta.

Arusaam korralikust tööst on väga erinev

Jaanisoo kinnitusel on omanikujärelevalve funktsioon tegutseda omaniku huvides. Omanikujärelevalve peab kaitsma omanikku, kellel reeglina puuduvad erialased teadmised ning kes on seetõttu läbirääkimistel projekteerijast ja ehitajast nõrgem osapool, sedastab Jaanisoo. Ta lisab siiski, et tellija huvides kiiruse ja rahalise säästu nimel nõudeid ja head tava eirata on kahtlemata taunitav.

Reparo Ehitust juhib Ivo Jaanisoo nimekaim Ülo Jaanisoo, kel ehituses juba 17 aasta jagu kogemust. Mees võib nimetada kuni kümmekond omanikujärelevalve tegijat, kellega teede ristudes nii oma kui ka teiste kogemustest lähtuvalt Reparo Ehitus loobub objekti peatöövõtust. Ta ütleb ka otse välja, et jutt „lollist“ tellijast on tugevalt liialdatud. Tema väitel on arendajate jm suurte kinnisvaraomanike ehitustegevuse käive kordades suurem kui Reparol ja ilmselgelt ei saa nt Riigi Kinnisvara lugeda nõrgemaks pooleks. Vajadusel on tellijal võimalus tellida projektijuhtimisteenus. Probleemid tekivad Ülo Jaanisoo sõnul, kui tellija annab esindaja ülesanded omanikujärelevalvele.

Omanikujärelevalve rolli vajaks täpsustamist ka Sovek AS-i juht Margus Keerutaja hinnangul: „Omanik võib soovi korral palgata omale nõustaja, ent järelevalve peaks järgima seadust ja projekti, mitte olema mõne konkreetse osapoole poolt või vastu. Praegu võib omanikujärelevalve esindaja nägemus korralikust tööst sarnaste objektide puhul olla väga erinev. Töötame üle Eesti, eri piirkondades on erinevad nõudmised ja nii mõnigi kord on väiksemas kohas ka väiksem pädevus.“

Keerutaja sõnutsi võiks kaaluda, kas mõiste „omanikujärelevalve“ on ikka parim nimetus järelevalve tegijale: „Pakun hoopis sellist terminit nagu ehitusjärelevalve. Ehitise omanik või tellija ei pruugi olla ehituse protsessi hinnates pädev, ta ei pea teadma, mis on ehituse hea tava, ta ei pea tundma projekti ja ehitusseadustikku. Tellija ei pruugi teada, kuidas tööprotsess peaks käima, ent kui töid alustatakse ilma tööprojektita, mis on tavaline, võivadki kergesti tekkida vaidlused, kas valitud materjal ja tehnoloogia oli ikka parim. Samal ajal peab omanikujärelevalve hakkama pooli valima.“

Konflikt venitab töö valmimise aega ja tõstab hinda

Keerutaja sõnutsi on tema ettevõttelt nõutud ka niisuguseid materjale ja lahendusi, mida seadus ega standard ette ei näe: „Selles osas on omanikujärelevalve pädevus probleem. Nii mõnigi kord nõutakse, aga põhjendust nõudmistele ei ole.“ Ta toob ka näiteid. Nii peatas omanikujärelevalve objektil töö, kuna tema hinnangul oli eelmine töö etapp tehtud poolikult. Poolikult tähendas seda, et küttetrassi torud olid värvitud kaks, mitte kolm korda: „Ei jäänudki muud üle, kui värvisime need torud kolmandat korda üle ja alles siis lubati paigaldada isolatsioon. Niisugust nõuet tegelikult ei ole, aga vaidlemisel ei olnud ka mõtet.“

Reparo Ehituse raskeim võitlus pärineb eelmisest aastast. Enda peale võeti objekt, mille omanikujärelevalve tegija kohta oli teada, et tegemist on keerulise isiksusega, objekti tellija aga lubas Ülo Jaanisoole, et nad ei lase konfliktil tekkida. Paraku said kartused siiski tõeks, kui keelduti ridamisi kooskõlastamast ehitaja esitatud ehitusmaterjale, nõuti mittekohalduva juhendi kasutamist ja keelduti ehitaja hinnangul absurdsetele põhjendustele viidates kaetud tööde akte allkirjastamast.

Ülo Jaanisoo sõnul oli ehitaja malakatest suurim ähvardus objektilt minema kõndida: kuna tellijal oli arvete tasumisega probleeme, siis õnnestus seda piitsa ka kasutada. Reparo Ehituse poolt jäigi objekt poolikuks omanikujärelevalve tekitatud konflikti tõttu. Möödunud aasta novembris valmima pidanud objekt sai valmis alles tänavu suvel.

Ülo Jaanisoo teab, et objekti ehitus jätkus osade kaupa ja ilmselt läks see tellijale kokkuvõttes ligi 400 000 eurot rohkem maksma, kui oleks tulnud tasuda Reparo Ehitusele. Kuigi selle vaidluse viisid lõpuni juba advokaadid, usub Ülo Jaanisoo, et Reparo Ehitus jäi lõppkokkuvõttes suuremasse plussi võrreldes objekti lõpuni ehitamisega. Omanikujärelevalve nõudmistega nõustudes oleks ehitaja pidanud pakkuma sama raha eest kallimaid lahendusi, kui ehitusprojekt ette nägi.

„Konkreetne omanikujärelevalve tegija tahtis teha head tööd ja võitleski enda arvates hea tulemuse eest, aga probleem on selles, et kui üks protsessi osapool läheb äärmusesse, siis jookseb kogu protsess ummikusse,“ räägib Ülo Jaanisoo.

Ehitajad üldjuhul kaebuseid ei esita

Reeglina neelavad aga ehitusfirmad omanikujärelevalvega esinevad erimeelsused alla ega esita ka märgukirjasid tellijale ning Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ametile.

Ka Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ameti ehitusosakonna juhataja Kati Tamtik ütleb, et ehitajatelt ei ole omanikujärelevalve kohta laekunud ühtegi kaebust. Aeg-ajalt uuritakse vaid, kas omanikujärelevalvel on mõne materjali kohta õigus nõuda üht või teist dokumenti. „Kuid see ongi omanikujärelevalve otsene töökohustus: küsida dokumente, kui need peavad tootel olemas olema,“ leiab Tamtik.

Jaanisoo sõnutsi on siiski olemas näiteid, kus teatud juhtudel on tegija kutsetunnistus ära võetud, ent lisab, et probleemid omanikujärelevalvega ei olegi enam nii laialt levinud. Kui 15 aastat tagasi kasutas maksmisest hoiduda sooviv tellija omanikujärelevalvet vahendina, kelle abil leida ehitusobjektilt vigu, siis nüüd on pigem probleem järelevalve tegijate üksikutes persoonides ja nende isikuomadustes.

Sageli on väga keeruline selgitada välja milline tegevus on „üle piiri” ja mis mitte, omanikujärelevalvel on väga suured volitused. „Juba Tallinna Tehnikaülikoolis käies rääkis õppejõud, et iga ehitusobjekti võib seisma panna ja põhjuse selleks leiab alati. See ilmestab väga hästi, kui keeruline, mitmetahuline on ehitus. Selliste probleemide vastu ei ole sisuliselt muud rohtu, kui nendest rääkimine, aga ka see, et lihtsalt keeldud teatud lepingutele alla kirjutamast,” ütleb Ülo Jaanisoo.

Mõnel juhul on probleem ka nõudlikes persoonides

Tema kinnitusel on Reparo Ehitusel nimesid, kelle omanikujärelevalve all olevate objektide peatöövõtust nad kindlasti loobuksid. Ka alltöövõtjad panevad oma hindadele kohe paarkümmend protsenti otsa või loobuvad üldse tööst, kui näevad, et objektil teeb omanikujärelevalvet teatud persoon.

Ka Margus Keerutaja sõnutsi on teatud omanikujärelevalve esindajad, kelle nime kuuldes objektijuhid närvi lähevad. „Samas, eks töö tahab tegemist ja hankel konkureerides me ka ei tea, kellega koostööd tuleb teha,“ tunnistab Keerutaja. „Objektijuhid teavad, millised on kellegi nõudmised. Inimeste vahelised suhted on siin olulised.“

Jaanisoo sõnutsi on probleem ka seaduste (tegelikult ka lepingute, projektide, normide, standardite jpm) tõlgendamises, sest niipalju, kui on inimesi, on erinevaid tõlgendusi. „Iga objekti alguses uue omanikujärelevalve inimesega koostööd alustades peame sisuliselt otsast peale õppima, mis on konkreetselt selle persooni nägemused ja nõudmised, vaielda ei ole sisuliselt võimalik, sest neil kõigil on omamoodi õigus, aga puudub ühtne praktika,” räägib Jaanisoo.

Algatatakse ka õiguslik analüüs

Margus Keerutaja kinnitusel on küsimus ka selles, et vajalikes töödes ja materjalides ei lepita enne tööde alustamist kokku. „Ühel objektil omanikujärelevalve nõuab mingit kindlat lahendust, teisel objektil analoogses olukorras enam ei nõua, ka erinevatel isikutel on erinevad soovid. Nii on ehitajal raske millelegi tugineda.“
Probleeme võimendab asjaolu, et tööprojekti sageli ei ole: „Järelevalve kohustus peaks olema järgida projekti täitmist ja ehitusseadustikku. Ei tohiks nõuda asju, mida ei ole kirjas standardis, RYL-is, ehitusseadustikus, tootja kasutusjuhendis.“

Kuna aga tülli minna ei taha keegi, püütakse ikka leida kompromisse – ka olukorras, kus nõudmine on mitmeti tõlgendatav või ümber tuleb teha suisa standardi kohaselt ehitatud lahendusi, ei kiputa omanikujärelevalvet eirama ja vaidlema. Lõppude lõpuks on peagi tulemas uus töö ja uus objekt, kus sama inimesega tuleb koostööd teha. „Vaidluse tulemusel ei saa näiteks tööle allkirja, tähtaeg on tulemas ja vaidlusele kuluval ajal töö seisab. Nii tehaksegi olenevalt konkreetse isiku soovidest tööd ära ja arvestatakse ka järgmisel analoogsel objektil, kui järelevalvaja on sama isik,“ ütleb Marjus Keerutaja.

Olukorra parandamiseks tuleb riigil, arhitektidel, ehitajatel ja ülejäänud osapooltel alles lahendustes konsensusele jõuda.

Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi ehitus- ja elamuosakonna juhataja Ivo Jaanisoo sõnul tuleb paralleelselt tegeleda nii hea tava (omanikujärelevalvet käsitlevate juhendite ja standardite) arendamisega kui ka õigusaktide eesmärkide ja nõuete lihtsustamise ja täpsustamisega. „Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumil on kavas määruse „Omanikujärelevalve tegemise kord“ ülevaatamine ja muudatuste tegemine,“ lubab ta.

Ta kinnitab, et peagi algatatakse ehitusseadustiku õiguslik analüüs, mille käigus uuritakse ka, kuidas muuta või täpsustada omaniku kohustusi ja vastutust omanikujärelevalve korraldamisel. Analüüsi käigus intervjueeritakse ka ehitussektoris tegutsevate ettevõtete esindajaid. „Tõenäoliselt ei ole siiski võimalik kõiki probleeme lõplikult õigusaktidega lahendada, vaid muuta tuleb kultuuri ja üldist suhtumist omanikujärelevalvesse,“ leiab ta lõpetuseks.

Ehitamine võiks alata tööprojektist

Ülo Jaanisoo hinnangul aga parandab asja ainult probleemidest avalikult rääkimine, millega seoses ehk muutub teatud kultuur: „See, et iga omanikujärelevalve tegija on natuke isemoodi, on normaalne, aga välja tuleks mõelda, kuidas kõrvaldada töölt isikud, kes ületavad oma volitusi. Nt luua laiapõhjaline hindamiskomisjon, mis hindab juhtumeid ja teeb ettepaneku kutsetunnistuse äravõtmiseks. Ma arvan, et see toimiks.”

Keerutaja sõnutsi aitaks ka see, et ehitamist alustataks tööprojekti alusel ja lepitaks kokku eeldatav kvaliteeditase. Kui hanke võitja selgub põhiprojekti alusel, tuleks planeerida paarikuune paus, mil tehtaks ka täpne tööprojekt, seejärel peaks alltöövõtja, peatöövõtja, projekteerija ja tellija selle koos üle vaatama. Alles siis algaks töö. „Kui ei ole ka peaprojekteerijat, kes kooskõlastaks eriosade projekti, on ümbertegemisi väga palju. Protsess oleks nii tellijale, järelevalvele kui ehitajale palju kergem, kui järgitaks head tava ja võetaks aeg ettevalmistusperioodiks,“ räägib Margus Keerutaja.

Kes teeb järelevalvet omanikujärelevalvele?

Vastab Ivo Jaanisoo, majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi ehitus- ja elamuosakonna juhtaja

Ehitusseadustiku kohaselt kontrollib riikliku järelevalve korras ettevõtjale ja pädevale isikule esitatud nõuete täitmist Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Amet. Kui omanikujärelevalve tegija täidab nõudeid, kuid käitub ebaprofessionaalselt, siis on tellijal alati õigus konsultanti vahetada. Arvestades, et omanikujärelevalvet tegevat ettevõtjat peab esindama vähemalt üks vastava kutsega isik, siis on tema töö puuduste korral vajalik, et vastav info edastatakse ka nimetatud isikule kutse andnud organisatsioonile. Kutse andja saab seejärel otsustada, kas kutse-eetikat rikkunud isikult võtta kutse ära või mitte võimaldada tähtaegset kutset taastõendada.

EKVÜ: vastutus selgemaks

„Teatud olukordades probleeme omanikujärelevalvega on,“ möönab Kevin Vaher Eesti Kütte- ja Ventilatsiooniinseneride Ühendusest (EKVÜ). Tema sõnul on arusaamatused paljuski ka kiviks tellija kapsaaias, kellele on arusaadavalt prioriteediks projekti finantseesmärkide täitmine. „Sel puhul võib ilmneda, et ei jälgita enam nii hoolsalt, et ehituse kõikides töölõikudes oleks asjad korras, sh lõikudel, kus omanikujärelevalve vastutus lepinguliselt puudub või on hägune. Tellija tegevusel ju otsene järelevalve puudub,“ osutab Vaher. „Nii võib juhtuda, et nt kaubanduskeskuse ehitusel on omanikujärelevalve töövõtupiiriks üldpinnad ning rentnike bokside elektrivarustuse, kütte, ventilatsiooni jms rajamisel on tegija kvaliteet ja vastutuse piir teadmata. Me ei saa kontrollida, kas torusid vedas maaler või nendes töödes pädev tegija.“

Vaheri sõnutsi on küsimuseks ka see, kas Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ametil on piisavalt ressurssi, et järelevalve oleks efektiivne. „Üks asi on reageerida väljakutsele, teine asi ennetav ülevaatus, mis on täna ikka suur erand. Paljud valdkonnas tegutsevad inimesed ei pruugi ka teada, mis on TTJA täpne ampluaa ja volitused. Siin oleks kindlasti vaja täpsemat teavitamist.“

Lisaks on EKVÜ liikmed esile tõstnud olukordi, kus omanikujärelevalve leping kehtib vaid kasutusloa saamiseni, kuigi neid objekte on vähe, kus selleks hetkeks on kõik süsteemid lõplikult valmis ja koostoimimine katsetatud. „Pigem on kasutusluba üks ehitusprotsessi vaheetapp. Nii võibki juhtuda, et otsad jäävad lahti ja tehnosüsteemid ei tööta selliselt nagu projekteeritud. Ka sel juhul võib omanikujärelevalveinsener näida ebapädeva või hooletuna.“

Samuti vajaks EKVÜ-le saadetud tagasiside kohaselt diskussiooni omanikujärelevalve roll liginullenergiahoonete ehitusel, kuna tavapärane omanikujärelevalve „kasutusloani leping“ ei paku kindlust, et valmisehitatud tehnosüsteemid töötavad koos nii, nagu vaja.

POOLT JA VASTU: Järelevalve vajalik pädevus ehitusloale

POOLT

Indrek Peterson, EEEL-i tegevjuht

Kuna paljud veel ei orienteeru, millise kutsetasemega spetsialisti on mingil objektil vaja, võiks omanikujärelevalve- ja ehitustegevuste puhul nõutud kvalifikatsioonitasemed pädevatele isikutele määratleda juba ehitusloa väljastamisel, et ennetada hilisemaid probleeme, mis võivad kasutusloa taotlemisel tekkida. Praegu pole kõik turuosalised veel kursis pädevate isikute kutsetasemete pädevuspiiridega, aegajalt ei taju ka tegijad ise, et neil pädevus puudub.

VASTU

Ivo Jaanisoo, MKM-i ehitusosakond

Ehitusseadustik kaitseb omanikku sättega, mis kohustab omanikujärelevalve teenust pakkuvaid ettevõtjaid oma vastutava pädeva isiku kvalifikatsiooni tõendama. Soovitame tulevase ehitise omanikel kontrollida kvalifikatsiooni olemasolu ning selle kehtivust nii majandustegevuse registrist ettevõtja suhtes kui ka kutseregistris ettevõtjat esindava pädeva isiku suhtes. Omanikujärelevalve tegija kvalifikatsioonitase vastavalt ehitise ja ehitustöö omadustele on määratletud omanikujärelevalve tegija kutsestandardis. Kutsestandardid on kättesaadavad kõigile, sh kutsega isikule, ehitusloa andjale, ehitajale, riikliku järelevalve tegijale ja omanikule. Seega ei oleks ehitusloa menetlemise käigus otstarbekas kutsestandardeid korduvalt lahti kirjutada. Loomulikult on tervitatav, kui omanik (tellija) sõlmib omanikujärelevalve tegija osas kokkulepped võimalikult varases faasis (nt juba ehitusloa menetluse ajal või ka varem).

Loe täpsemalt ka EhitusESTi oktoobrinumbris ilmunud arvamust ehitusjärelevalve osas Eesti Ehitusettevõtjate Liidu tegevjuhilt Indrek Petersonilt.