Kas nüüd just Euroopa Liidu hoonete soojapidavuse nõuet ennetades, pigem ikka klientide nõudmiste sunnil, on haldajad ette võtnud oma suhteliselt hiljuti rajatud kontorihoonete põhjaliku ümberehitamise.
Nii võivad suisa Tallinna kesklinnas kõik möödujad näha, kuidas vähem kui veerandsaja aasta eest Tatari tänava ja Pärnu maantee nurgale kerkinud Kawe Plaza büroohoone roogiti kõigest üleliigsest kuni betoonsõrestikuni paljaks, et majale uus elu anda kaugelt enne seda, kui maja ehitades selle elueaks planeeritud sai.
Samas on üle Eesti, aga eelkõige Tallinnas, juba nõukogude ajal ehitatud kontorihooneid, mis on ka tänapäeval rentnikke täis, kusjuures vähemalt väliselt pole märgata, et nende hoonete kallal mingit erilist renoveerimistööd oleks tehtud.
Kui võiks arvata, et on iga hoone omaniku enda asi, kui tihti ja kuivõrd põhjalikult ta seda remondib. Aga kui vaatame neile asjadele kasvõi EL-i kliimaeesmärkide valguses, siis edaspidi tuleb nii majade ehitamisel kui renoveerimisel järgida ikkagi jätkusuutlikkust tagavaid reegleid.
Paarkümmend aastat tagasi polnud energiasääst tähtis
Tallinna Tehnikaülikooli inseneriteaduskonna ehitusfüüsika professor Targo Kalamees tõdeb, et vastus küsimusele, miks ühte hoonet ehitatakse juba paarkümmend aastat pärast valmimist ringi, aga teine püsib suuremaid muutusi läbimata pool sajandit, tuleb otsida ilmselt sellest, mida erinevad kliendid sellelt rendipinnalt ootavad.
Targo Kalamehe hüpotees on, et Kawe Plazas ja näiteks Mustamäe teel asuvates büroohoonetes on erinevate ootustega rentnikud – kesklinnast kaugemal oleva hoone rentnike põhiline kriteerium on rendikontori odavam hind, nad võivad ollagi madalama maksevõimega ega pruugi taluda hoone remontimisest ja kvaliteedi tõusust tekkivat hinnalisa.
Materjalid ja nõuded muutuvad kiiresti
„See, et Kawe Plaza vajab juba nii kiiresti pärast ehitamist sedavõrd põhjalikku remonti, on viide sellele, et omal ajal nõuete kohaselt ehitatud hoone kriteeriumid ei pruugi tulevikus enam piisavad olla,” märgib Targo Kalamees. „Sellele tasub mõelda ka praegu hooneid renoveerides või ehitades. Teha tuleb ikka paremini, kui riiklikud miinimumnõuded ette näevad. Kui me peame kõiki hooneid paarikümne aasta pärast põhjalikult uuesti ehitama, vajame juba ainuüksi ehitusmaterjale ja töölisi palju rohkem, kui meil on. Samuti tekib oluliselt rohkem heitmeid, ja lõppeks – kes tahab kaevandust oma kodu taha.”
Ta möönab, et tõsi on ka see, et 20–30 aastat tagasi ei seatud teab mis kõrgeid nõudeid hoone energiatõhususele ja nii ehitatigi toonase aja parimate teadmiste alusel.
Iga hoone vajab pidevat hoolt
Targo Kalamees toob esile, et teema on tõsine, sest niikuinii hakkab väga suure hulga hoonete projekteeritud kasutusiga lähenema lõpule ja lisaks energiakasutuse vähendamisele tuleb hooneid renoveerida ka muudel põhjustel – kasutusea pikendamine, ligipääsetavuse parandamine, sisekliima parandamine jmt.
Ta märgib, et kõike seda ei saa panna ainult energiasäästu arvele, kuna ükski remondita ja hoolduseta hoone ei kesta niikuinii kuigi kaua.
Targo Kalamehe hinnangul ei ilmne kapitaalse renoveerimise vajadus selliste büroohoonete osas, kus reeglina on tegemist professionaalse tellija, projekteerija ja ehitajaga, kes oskavad hoone eest selle elukaare jooksul õigesti hoolt kanda.
Probleem on pigem see, et oodatav investeeringu tagasiteenimise periood kujuneb väga pikaks ja seetõttu hooned pigem kulutavad palju energiat ja tekitavad palju heitmeid, kui et haldajal tekkib motivatsioon hoone korda teha,” räägib Kalamees. „Ärilisest otstarbekusest lähtudes võib saastava hoone maha müüa või maha jätta. Pikas perspektiivis aga niimoodi käituda ei saa. Ärimehes peab olema ka riigimehelikku mõtlemist ja tore, et sageli ka nii on. Paraku on aga ka nii, et igal pool ainult turu regulatsioonile ja loodussäästlikkusele lootma jääda ei saa. Teatud asju tuleb teha ka kohustuslikus korras.”
Koduomanikel suurim remondivajadus
Tema sõnul kontorihoonetest üksjagu suurem väljakutse hoonete renoveerimisel Eestis on ühepereelamud. Ühepereelamutes on investeering ruutmeetri kohta palju kopsakam ning toetusi ja oskusteavet (omanikule, projekteerijale, ehitajale) jagub hoone omanikel samal ajal märksa vähem kui suurtel arendajatel.
„Võrreldes praeguse ajaga on lähematel aastatel oodata eramute renoveerimise vajaduse suurenemist mitmekümnekordseks, korterelamute puhul võib renoveerimismahu suurenemise vajadust hinnata kolmekordseks,” prognoosib Targo Kalamees. „Kuna väljakutse on suur, tuleb tegutseda väga teadlikult ja oskuslikult. Mitmes valdkonnas on vaja olulist võimekuse kasvatamist. Lisaks renoveerimise tehnilistele lahendustele on vaja mõelda ka majandusmudelitele.”
Lahendusi tuleb järjepidevalt otsida
Targo Kalamees rõhutab, et tuleb leida uusi lahendusi puhuks, kui kogu hoonete soojapidavuse parandamisega seotud renoveerimise kulu ei saa kaetud näiteks energia kokkuhoiust tekkiva säästuga või kui maksumaksja ei jõua kõike riiklike toetuste abil kinni maksta.
Kawe Plaza uueneva büroohoone moodsad lahendused
Unikaalse kumera klaasfassaadiga büroohoone arhitekt on Eesti päritolu Kanada arhitekti Henno Sillaste. Büroohoones on 7500 m2 pinda ja asub see Vabaduse väljaku ääres. Kawe Plaza omanik on üle 20 aastase ärikogemusega kinnisvarakontsern Kawe AS. Ettevõtte turundusjuht Kadi Roovik ütleb, et Kawe Plaza büroohoone renoveerimisega alustati käesoleva aasta sügisel ja tööd peaksid lõppema tänavu jaanipäevaks.
„Hoone renoveerimise tingis eelkõige maja vanus, soov saavutada hoonele parem energiatõhusus ning kaasajastada tingimusi oma klientidele,” räägib Kadi Roovik. „Hoone välisilmes ja konstruktsioonides muutusi ei tule, büroohoone ikooniline arhitektuur säilib täielikult.”
Vanade hoonete renoveerimise üldiste trendide osas märgib ta, et see sõltub suuresti omaniku ja mõningal juhul ka üürnike vaatest ja soovidest. Konkreetselt Kawe Plaza renoveeritakse eesmärgiga saavutada kogu hoonele parem energiatõhusus. Selleks asendatakse osa detaile samaväärsete aga kaasaegsematega, vahetatakse välja hoone esi- ja tagafassaad ning uuendatakse tehnoseadmed, mille tulemusel hakkab hoone automaatikat juhtima tehisintellekt. Lisaks saab Pärnu maantee uus klaasfassaad olema kolm korda parema UV-kaitsega kui vana.
Kadi Rooviku sõnul ei saa üldistada, kuivõrd paljud hooned rohepöörde ja energiasäästu kontekstis renoveerimist võiksid vajada.
„Konkreetse hoone remont sõltub mitmetest teguritest, millest olulisimad on üürnike soov olemasolevat hoonet mõistlikel tingimustel kasutada, omaniku valmidus hoonesse uus investeering teha ning teiselt poolt ootus, et selline investeering teeb hoone ka üürnike jaoks atraktiivsemaks,” selgitab Roovik. „Kawel praegu oma teistes büroohoonetes renoveerimistöid plaanis ei ole.”
Ta räägib, et viimastel kümnenditel on toimunud hüppeline areng ehitusmaterjalide ja nende kvaliteedi vallas. „Paarkümmend aastat tagasi ehitati Kawe Plaza selle hetke parimatest ehitusmaterjalidest, paigaldades moodsaimad tehnoseadmed ning klaasfassaad. Täna räägime juba võimalustest, kus hoonet juhib tehisintellekt, saadaval on kordades parema UV-arvu ja mürasummutusega aknad, ehitusmaterjalidest, mil madal CO2 jalajälg jne,” räägib ta. „Mis ehitusmaterjalid meid 15 aasta pärast ees ootavad, on raske ennustada. Üks on kindel, kliendid soovivad madalate kasutuskuludega büroopinda ja arendaja tahab neile seda pakkuda.”
