Kui on plaan osta renoveeritud või remontivajav korter, tuleb kinnisvara enne ostu põhjalikult üle vaadata. Ilmnenud vigade parandamiseks tasub aegsasti võtta hinnapakkumine, vajadusel ka kapitaalremondi nõustamine. Nii tekib ülevaade tulevastest kuludest ning hinna mõistlikkust saab adekvaatselt hinnata.
Kui plaanid osta renoveeritud korteri, soovitab Remondifirma.ee eestvedaja Kaspar Aruvee objekti esimese asjana visuaalselt üle vaadata ja selgitada välja, kas korter on korrektselt ehitatud ja vajalikud süsteemid õigesti lahendatud. „Kipub nii olema, et kui mõni kriitilise tähtsusega süsteem on valesti või nn ülekäe lahendatud, näiteks vannitoa sansõlm, kipub selliseid küsitavaid lahendusi esinema ka mujal korteris. Ja palju suurema tõenäosusega, kui sel juhul, mil kõik on eelneva omaniku poolt üle antud visuaalselt ja tehniliselt korrektsena. Selline on lihtsalt inimloomus,“ tunnistab Kaspar Aruvee.
Kapitaalremonti vajavat korterit ostes tasub arvestada, et nii või teisti tuleb kõik osad sageli välja lõhkuda. „Kui aga korraliku remondi jaoks raha napib, tasub veidi oodata ja võtta töö ette alles siis, kui seda saab korralikult teha,“ nendib Kaspar Aruvee. Ent mida teha, kui soetatud kinnisvaral ilmnevad varjatud vead ja tunned, et oled petta saanud? Siin tuleb asuda läbirääkimistesse, sest seaduse kohaselt tuleb kuni seitsme aasta jooksul ilmnevate varjatud suurte puuduste korral müüjal vastutus võtta.
Vanade korterite puhul on üks müügiargumentidest nn uuendusremondi läbinud vannituba.
Tüüpiline probleemkoht on vannituba
„Siinkohal soovitan ostjal olla väga ettevaatlik,“ ütleb Kaspar Aruvee. On ju vanadel korteritel sageli paigaldamata esmane vajalik hüdroisolatsioon. Korrektse hüdroisolatsiooni paigaldamiseks oleks sisuliselt vaja kogu vannituba laiali lõhkuda ning vanad plaadid eemaldada.
„Kui kipsseintele kinnitatud keraamilised plaadid välja lõhkuda, siis puruneb ka kipsplaat, niisugune remont on kulukas ja ajamahukas tegevus,“ räägib Kaspar Aruvee. „Mõningatel juhtudel on hüdroisolatsioon siis paigaldatud vanade plaatide peale.“
Iga situatsioon on siiski erinev. „Tavaostja potentsiaalseid probleemkohti sageli üles leida ei oska, aga palju tuleb ette olukordi, kus justkui renoveeritud vannituba seda tiitlit teps mitte ei vääri. Ei ole kasutatud õigeid materjale ja töövõtteid ning vannituba ei ole niiskuskindel,“ hoiatab ta. „Kui teenindusluugid või segistid seinast eemaldada, on enamasti näha, kas ja kuidas on hüdroisolatsioonitööd tehtud.“
Näited probleemidest:
Näide 1. Vana kortermaja esimese korruse korter Tartus Hiinalinnas
Pere väikeste lastega ostis detsembris korteri ja pöördus abi saamiseks meie poole, et värvida üle vannitoa plaadid. Vannituppa oli paigaldatud seinapealne WC-pott. Objekti üle vaadates selgus, et tualettpotti hoidev sein oli lahti liikunud. Seina liidestus on katkenud ja pott on külgseina küljest lahti. Valesti olid lahendatud ka läbiviigud ja WC-poti seinaraam oli väga pisikeste keermelattidega kinnitatud. Seinaplaadid olid paigaldatud otse vineerile, plaadisegu oli vineeri küljest lahti löönud, plaadid olid omakorda seinast lahti. Seega oleks võinud plaat potil istujale pähe kukkuda. Lisaks ei olnud torustiku läbiviik korrektselt isoleeritud ega vastanud tuleohutusnõuetele.
Sellist tüüpi vanades kortermajades kipub olema ka palju niiskusprobleeme, eriti, kui ventilatsioon ja küte ei ole piisavad. Kui hüdroisolatsioon ei ole vanade korterite niisketes ruumides korralikult tehtud, jõuab niiskus alusseina, tuues kaasa terviseriske (nt oht majavammi tekkeks, mis on sisse hingates mürgine ja ohtlik majale endale, hävitades hoone konstruktsioonid). Selliseid probleeme on hiljem väga kulukas parandada.
Näide 2. Toompuiestee korteri tuletõkketööd
Korter oli omanike valduses juba pikemat aega, ent majal ei olnud kasutusluba. See oli ka põhjus, miks Remondifirma.ee kaasati tuletõkketööde ja ülevaatuse tegemiseks. Ülevaatuse käigus ilmnes, et katusealusesse ehitatud vannitoa põrand oli nihkunud.
Vannitoa lammutustööde tulemusena selgus, et asjad on väga pahad: põranda alt tuli välja nii omanike enda ajal tekkinud veekahju kui ka varasemast mitte teada olnud kunagise põlengu jäljed.
Kandvad talad olid vigastatud ja neid oli montaaživahu ning õhukese saelauga parandatud. Eelmiste omanike poolt hoiti kokku nädal aega tööd, ent uutel omanikel tuli antud juhul terve korter laiali lammutada. Hea et nii läks, see oli aja küsimus, millal vannitoa põrand alumise korruse elanikele oleks peale kukkunud.
Maja konstruktsioonid kuuluvad korteriühistu vastutusalasse. Selle korteri puhul sai kulu jagatud ära ühistu ja korteri omaniku vahel.
Näide 3. Lekkivad torud ja ebapraktiline iluahi
Korteri põrand oli kõver: probleem oli tingitud niiskusest, mis jooksis vannitoast seina sisse. Vannituba oli müüja poolt mingi aeg tagasi remonditud, ent vannitoa seina taga oli kanalisatsioonitoru, mis lekkis seina sisse, kui ülemise korruse korteris vett kasutati.
Seinas ei olnud ka teenindusavasid, et torusid saaks parandada. Kui müüjal pole ette näidata torude vahetamise või seisukorra pilti, siis pigem tasub ostajal olla pessimistlik. Iluremondist ei ole kasu, kui põhiprobleem jääb lahendamata. Aga nagu eelnevalt sai mainitud, kui üks lahendus ei ole korras, võib ka teiste asjadega sarnane mure ilmneda.
Küttekolle pidi olema korteris väidetavalt korrektne. Uutele omanikele ostes välimus sobis ja usaldati müüja juttu. Paraku ei vastanud siibri ja soemüürita väikese kamina tõhusus loodetule. Ahjupotid olid paigaldatud visuaalse välimuse tõstmise eesmärgil, ent ahi ise oli pigem rekvisiit.
Küttekolded tasub kindlasti spetsialistil üle vaadata, ka korstnapühkija aktid peavad müüjal olemas olema: küttekolde dokumentatsioon või projekt on tänapäeval tehtud igal enda tööst lugu pidaval sertifitseeritud meistril.
Mida tasub kindlasti enne ostu kontrollida
Põhikommunikatsioonide ja konstruktsioonide seisukord
Renoveeritud korterit ostes selgub tõde olukorrast peale lammutamist. „On ette tulnud olukordi, kus teadaolevalt peaks kivimajal olema kivist vahelaed või vaheseinad, aga tööde käigus selgub, et nii ei olegi. See ei pole üldse mitte tavatu olukord,“ hoiatab Kaspar Aruvee.
Kui puitmajal on olnud kunagi mingi viga konstruktsioonides, võib taastamine kujuneda vägagi ajamahukaks ja suureks tööks.
Vee- ja kanalisatsioonitorustik
Vanas paneelkortermajas ei ole vee- ja kanalisatsioonitorustiku vahetamine väga keeruline, puumajade puhul pole see töö aga mitte alati lihtne, sest sageli puuduvad igasugused joonised, paberid ja teadmised, kust torustikud hoonesse sisenevad ja väljuvad. Seega uuri ostu tehes kommunikatsioonide seisukorda.
Kortermajade puhul tasub remondiplaane kindlasti ka ühistuga arutada ja uurida, millised tööd on plaanis – on ju torustik ja konstruktsioonid maja ühisosa, mille seisukorra eest vastutab ühistu. Näiteks olukorras, kus püstak on vahetamata ja see kuulub ühistule, ent seal on nähtavad roostekahjud, on selle vahetamine korteriühistu kohustus. On tulnud ette olukord, kus ühistu ei soovinud seda teha, sest sisekorraeeskirjaga oli kokku lepitud teisiti, aga niisuguste eeskirjade koostamisel ei tohi minna seadusega vastuollu. Sellised ise loodud reeglid on õigustühised.
Elektrisüsteem
Kas elektrijuhtmed on vahetatud uute vastu? Süsteemi tasub muu hulgas kontrollida elektrikilbist ja seinte harutooside kaudu. „Oleme puutunud kokku ka olukorraga, kus elektriprobleemide ilmnemise käigus selgus, et harutoosis olid ära vahetatud ainult jupid, et näidata, et asjad on justkui uuendatud,“ hoiatab Kaspar Aruvee.
Artikkel ilmus ajakirja Remondi ja ehita 2022. aasta suvenumbris:
