Ehitusettevõtetel ja arendajatel on Tallinna Linnaplaneerimise Ametist kardinaalselt erinev nägemus, kuidas peaks lähenema ehitus- ja kasutuslubade ning planeeringute taotlemisega seotud probleemidele ja lahendust ei paista – mõlemad osapooled leiavad, et teine peab muutuma.
Eesti Ehitusettevõtete Liit on Tallinna linnale saatnud mitmeid kirju, kus teeb ettepanekuid, mida Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) peaks oma töös muutma, et ehitus- ja kasutuslubade menetlemine ning planeeringute taotlemine muutuks sujuvamaks. Olukord ei ole paranenud ja probleemid on endiselt üleval.
Tallinn paistab silma pikkade menetlusaegadega
Ehitisregistri statistikaportaal ütleb, et Tallinna linnas on ehitusloa keskmine menetlusaeg 175 päeva. Eesti omavalitsustest suudab selle aja ületada vaid Ruhnu vald. Ka ehitusteatise, kasutusloa ja -teatise ning projekteerimistingimuste menetlemine võtab Tallinnas üle 100 päeva. Eestis on üksikuid omavalitsusi, kus menetlusajad on mõne loa puhul Tallinnast pikemad. Samamoodi on aru saanud ka õiguskantsler Ülle Madise, kes sügisel TLPA-le saadetud kirjas toob välja pikad menetlusajad, toetudes ehitisregistri statistikale. Sealhulgas tõstab ta esile, et ehitusloa menetlus on 2020. aastal Tallinnas kestnud keskmiselt 173 päeva.
Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ehitusosakonna juhataja Helvi Kork annab nii EhitusESTi kui ka õiguskantsleri järeldustele vastupidise suuna – pika menetlusaja põhjustavad hoopis taotlejad. Korgi sõnul sisaldab statistikas toodud menetluspäevade arv ka aega, millal menetlus on seoses dokumentide tagastamisega märkuste lahendamiseks peatunud. Ta viitab ehitusseadustiku seletuskirjale, milles toodud üldpõhimõtte järgi puuduste kõrvaldamiseks antud tähtaeg lükkab edasi ka haldusorganile antud menetluse tähtaega. „Kui puudulik taotlus toob kaasa menetluse venimise, siis sellise viivituse eest haldusorgan ei vastuta,“ ütleb Kork. Oma sõnade kinnituseks jagab ta ehitisregistri antud statistilise ehitusloa menetlemise 174 päeva omakorda laiali: väidetavalt kulutati eelmisel aastal ehitusloa menetlemise protsessis ametkondade poolt vaid keskmiselt 70,5 päeva ja taotlejate poolt keskmiselt 103,5 päeva.
Ka õiguskantsler möönab oma kirjas, et menetlustähtaegade ületamisel võib olla objektiivseid põhjuseid, mis kõik ei pruugi sõltuda Tallinna linnast. Madise nõustub, et menetluse kestus võib oleneda ka teatise esitajast. Kui on puudusi, siis pikenebki menetlusaeg puuduste kõrvaldamise tähtaja võrra. Kuid ta leiab siiski, et kuna statistika kohaselt ületab ka mediaani põhjal arvestatav keskmine menetlusaeg oluliselt seaduses ettenähtud aega, võib probleem olla ka linna töökorralduses.
Kork on nõus, et kui 2015. aastal uue ehitusseadustiku jõustumisega ja menetluste üleminekuga ehitisregistrisse lisandus TLPA-le uusi ülesandeid, tekkis ka tagasilööke lubade menetlemise protsessis. Peamiseks komistuskiviks osutus TLPA-le toona taotluste kooskõlastamine teiste asutustega. Kui varasemalt esitati taotlused juba koos kõigi vajalike kooskõlastustega, siis uuenduste järel jäi vajalike arvamuste ja kooskõlastuste hankimine TLPA ülesandeks. „Tegime kujunenud olukorrast tõsised järeldused ning oma protsessides muudatused 2017. aastal,“ ütleb Kork. Muudatuste õnnestumisele viitab jällegi Korgi antav muljetavaldava arenguga statistika. Kui 2017. aastal kulutas amet ehitusloa taotluste ja ehitisteatiste protsessis kulunud ajast keskmiselt 83,5% ja taotlejad 16,5%, siis aasta-aastalt on ajakulutus üha enam pöördunud vastupidiseks. Eelmisel aastal kulutas amet menetlusprotsessidele kulunud ajast 41% ja taotlejad 59%. „Seega nähtub ilmselgelt, et ametkondade poolt on protsessi edendamiseks oma panus antud. Sama aga ei nähtu taotlejate poolelt,“ resümeerib Kork.
Kas ametnikud jätavad oma ülesande täitmata?
Väitega, et TLPA on asunud ise vajalikke kooskõlastusi ja arvamusi võtma, taotlejad ilmselt ei nõustu. Nende hinnangul valitseb ehituslubade menetlemisel koordineerimatus ja TLPA ametnik jätab oma rolli protsessis endiselt täitmata. Kui ametnik peaks lahendama vajadusel erinevate linnaametite vastuolud, siis miks saadetakse taotleja ise erinevate ametitega suhtlema ja lahendusi otsima, on ehitusettevõtete ja arendajate küsimus.
Sellele küsimusele jätab Kork otse vastamata, kuid rõhutab, et ametil on selge sõnum: korrektne, nõuetele vastav ehitusprojekt tagab ehitusloa väljastamise 30 päeva jooksul. „Paraku on tõsiasi, et järjest enam esitatakse teadlikult menetlemiseks taotlusi, millele lisatud dokumendid pole veel loa taotlemise valmiduses või ehitis, millele kasutusloa taotlus esitatakse, pole valminud,“ väidab ta. Tema ütlusel on sellel teemal kirkamaid näiteid T1 kaubanduskeskuse katusele vaateratta rajamise protsess. Kasutusloa taotlus vaateratta kasutusse lubamiseks oli menetluses samal ajal, kui meedias kajastati kolonne, mis alles sõidutasid objektile vaateratta detaile.
Tema sõnul nõuavad sellised juhtumid ressurssi ning kulutavad ametnike aega asjatult. „Me ei pea kuidagi põhjendatuks protsessi kujundamist selliseks, et majandus- ja kutsetegevuses tegutseva eraettevõtja (projekteerija, ehitaja, arendaja vmt) ebakorrektse töö peab ametkond maksumaksja raha eest korda tegema. Kõik osapooled peavad oma rolli ise täitma. Ja ühelt poolelt panustamine ei saa tuua kaasa kvalitatiivset hüpet,“ jääb Kork seisukohale.
Planeeringute liigne detailsus venitab aega
Menetluste venimine üle ettenähtud tähtaja on suurim probleem ka planeeringute algatamisel ja kehtestamisel. Taotlejate väitel on venimise põhjus linna nõutav liigne detailsus. Arendajate ütlusel võivad detailplaneeringute algatamised venida Tallinnas aastatepikkuseks protsessiks, kuna linn soovib juba planeeringu algatamisel saada sisuliselt valmis planeeringulahendust.
TLPA detailplaneeringute teenistuse direktori Arvo Rikkineni hinnangul on põhjalikumate planeeringulahenduste nõudmine õigustatud, kuna nii saab luua kvaliteetsema linnaruumi ja keskkonna. Seega soovitakse juba detailplaneeringu algatamisel täpsemalt määrata tingimused ehitiste kavandamiseks. Ta nõustub, et varasem praktika, kus määrati tekstilised lähtetingimused, kuid algatamise taotluse materjale ei korrigeeritud, tagas kiirema detailplaneeringu algatamise. Samas tõi see tema sõnutsi hiljem juurde palju lisatööd. Rikkinen räägib, et inimesed vaatasid detailplaneeringu algatamise illustratiivset materjali, mis kujutas ainult taotleja soovi, kuid ei olnud kooskõlas linna määratud lähtetingimustega. Selle põhjalt tuli inimestelt palju asjatuid pöördumisi ja vastuväiteid lahenduste kohta, mida linn polnud nagunii lubanud.
Ka planeeringulahenduse enda suur detailsus on arendajatele vastumeelt. Arendajad tahaksid suuremat vabadust – alates sellest, et planeeringulahenduses ei peaks ära näitama parkimiskohtade arvu ja prügikonteinerite asukohta, kuni selleni, et kiirete turu muutuste tõttu oleks näiteks äripindade asemel võimalik ehitada rohkem kortereid. Rikkinen leiab, et planeeringulahenduste detailsus on arendajate endi huvides. Parkimiskohtade arvu kohta selgitab ta, et detailplaneeringu lahendus peab vastama normidele. Nende järgi peab ka suurima lubatud ehitusmahu juures olema võimalik tagada normatiivne parkimine. Ta lisab, et täpset parkimise ja prügikonteinerite asukohta detailplaneeringus ka ei määrata, vaid ainult põhimõtted. Samuti on tema kinnitusel ka äri- ja eluruumide osakaalud enamikes detailplaneeringutes antud paindlikult ja hilisemas ehitusprojektis saab neid osakaale muuta.
Arendajad ja ehitusettevõtted soovivad lubade ja planeeringute menetlusaegade muutumist prognoositavaks. TLPA leiab, et menetlusajad on ka praegu prognoositavad, kui esitatakse korrektsed taotlused. Millised on põhjendatud nõuded, milliseid dokumente peab esitama ja kuidas esitada taotlustele arusaadavaid märkusi on eriarvamuste saagas omaette lahing, kuhu on kaasatud õiguskantsler arvamust avaldama.
Eesti Ehitusettevõtjate Liit: palju on arusaamatuid nõudmisi
Menetlustähtajad on seaduses kehtestatud omandipõhiõiguse ja ettevõtlusvabaduse kaitseks. Omandiõigust ja ettevõtlusvabadust tohib aga piirata vaid seaduse alusel. Näiteks on ehitusseadustikus ette nähtud selged ja ammendavad alused loa andmisest keeldumiseks ning dokumendid, mida tuleb loa taotlemiseks esitada. Loataotluse menetlemisel tulekski neist lähtuda. Praktikas näeme palju arusaamatuid nõudmisi, mida ei põhjendata. Sellised nõudmised põhjustavadki enamasti menetluse venimist.
Ehitusettevõtjad soovivad, et linn järgiks seadusi, mitte ei mõtleks ise välja reegleid. Ilmekas näide linna suvaõigusest on Arvo Rikkineni selgitus, et „väljakujunenud hea tava kohaselt tuleks kavandada enam-vähem võrdselt kuni 2-toalisi ning 3- ja enamatoalisi kortereid nii sotsiaalse turvalisuse tagamiseks, kui segregatsiooni vältimiseks.“ Omandiõiguse ja ettevõtlusvabaduse piiramist ei saa õigustada väljakujunenud hea tavaga, vaid piirangud peavad olema proportsionaalsed ning need ei tohi omaniku õigusi ülemääraselt riivata.
Linnaplaneerimise amet arendab digilahendusi
TLPA detailplaneeringute teenistuse direktori Arvo Rikkineni sõnul põhjustab planeeringute menetluses segadust mõnede seaduste vastuolu, mida üritatakse kõrvaldada. Praegu on eesmärk ühildada detailplaneeringu ning keskkonna strateegilise hindamise menetlused üheks protsessiks, et vältida eri ametite paralleelmenetluste käigus lisanduvaid menetlustoiminguid ja ajakulu. Oluliseks peab amet digilahenduste arendamist. Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumiga tehakse koostööd ehitisregistri ja 3D-kaksiku arendamisel ning BIM-põhise loamenetluse väljatöötamisel. Detailplaneeringute valdkonnas osaleb amet Bloomberg Philanthropies algatatud rahvusvahelises projektis, mille eesmärk on tõsta linnade võimekust elanikele suunatud teenuste parendamisel. Seda tehakse läbi koolituste, tehnilise toe ja kogemuste vahetamise teiste pealinnadega. Parimaid testitud ideede prototüüpe plaanitakse rakendada detailplaneeringute teenustes.
ÜKS KÜSIMUS: Kas vastab tõele, et Tallinna linnavalitsus on vastu väikeste korterite arendamisele?
Vastus: Arvo Rikkinen, Tallinna Linnaplaneerimise Ameti detailplaneeringute teenistuse direktor
Ei vasta tõele. Linn ei ole väikeste korterite vastu, vaid ei toeta seda, kui soovitakse arendada ainult väga palju ja väga väikeseid ühetaolisi kortereid. Väljakujunenud hea tava kohaselt tuleks kavandada enam-vähem võrdselt kuni 2-toalisi ning 3- ja enamatoalisi kortereid nii sotsiaalse turvalisuse tagamiseks kui ka segregatsiooni vältimiseks. Esimese ehitusbuumi ajal toodeti massiliselt väikeseid kortereid ning linnavalitsus pälvis hiljem palju kriitikat, kui pered, kes tahtsid kolida koolide ja lasteaedade lähedusse, ei leidnud elupinda. Eriti kesklinnas. Seda viga on hiljem püütud vältida.
