Hiljuti Eesti Ehitusettevõtjate Liidu juhatusse valitud ehitusfirma Mitt & Perlebach OÜ osanik Kristjan Mitt ütleb, et kui mullu oligi ehituses buumi hõngu tunda, siis tänavu on turg naasnud stabiilse arengu teele.
Aastal 2010 koos Andres Pärlojaga asutatud Mitt & Perlebach on siinsel ehitusturul tegutsetud aja jooksul valmis ehitanud 70–80 hoonet või rajatist. Ehitatakse enam-vähem kõike, alates elumajadest, lõpetades kaubanduskeskustega. Umbes kolmandik tehtust on enda ehk siis Hepsorile tehtud ehitised, kaks kolmandikku töödest on aga teostatud teistele arendajatele.
Oma projektide arendamiseks on loodud eraldiseisev firma OÜ Hepsor OÜ, mille alla luuakse iga projekti jaoks eraldi tütarettevõte: Mitt selgitab, et see lahendus arendusprojektide haldamiseks on vajalik neile korraliku rahastuse saamiseks. See on Hepsori ning Mitt & Perlebachi tavapärane tegevusstrateegia – esimene teostab arenduse, teine ehitab hoone valmis ning seejärel müüakse see ärihoonete puhul edasi, kortermajade puhul aga antakse maja haldamine üle juba korteriühistule, kes omakorda palkab seda tegema mõne haldusettevõtte. Nii püsitakse kummagi ettevõttega konkreetsel tegevussuunal ega võeta enda õlule lisakohustusi, mis ühe ega teise firma põhiliste tegevusalade hulka ei kuulu.
Millest ettevõte senini on hoidunud, või kui täpne olla, siis peaaegu hoidunud, on riigihangetel osalemine. Nõnda ongi ettevõtte portfellis seni vaid üks riigihanke võit, kui saadi endale Kiviõli seikluspargi pereturismikeskuse 1,5 miljoni euro suuruse mahuga hange. „Ei ole praegu meie tegevusvaldkond,“ ütleb Kristjan Mitt.
Üldiselt näeb Mitt, et ehitamise juures püüdleb iga projekt konkreetse krundi võimalusi arvestades järjest rohkem kohapealse energia võimalikult rohke ärakasutamise suunas. Märksõnad ongi energiasääst ja mugavus, kusjuures eriti märgatav, ja ehk ka suhteliselt lihtsamini teostatav, on see büroo-, kaubandus- ja tootmishoonete puhul. Mõnevõrra pikema vinnaga, aga siiski järjekindlalt jõuavad säästlikud lahendused ka elamuehitusse.
Areng projektist projekti
Mullu sai Mitt & Perlebach valmis rohelise mõtteviisiga rajatud nn rohemaja Tallinnas aadressil Järvevana tee 7B, kus on kasutatud mitmeid Eesti oludes uudseid ehitustehnilisi ja energiasäästlikke lahendusi. Rohemaja näol on tegemist 2014. aastal Mitt & Perlebachi rajatud Sõpruse pst 157 ärihoone täiustatud variandiga.
Küsimustele vastab Kristjan Mitt
Kas ehitusturule on jõudnud buum?
Kui vaadata ehitusmahtusid, siis nende poolest tundus eelmine aasta tänavusest isegi, kuidas öelda – keerulisem. Kuidagi liialt palju ehitamist oli 2018. aastal ja eriti palju oli lõpusirgel just suuri objekte – T1, Tallinna vangla, Eesti Kunstiakadeemia. Meil endil olid Manufaktuuri elumajad, kus korraga oli töös 280 korterit. Näib, et sel aastal ehitusmahud langevad ja targem ongi võrrelda ülemöödunud aastaga. Ja sellisel juhul tundub praegune maht täitsa mõistlik.
Paljud ettevõtjad, eriti maakohtades, ütlevad, et praegu on hullumeelsus mingit farmi- või tootmishoonet ehitama hakata?
No ei tea, mulle tundub praegune aeg just mõistlik. Hangetel, ka neil, kus meie osaleme, on ikka päris tugev konkurents. Ja see, et sisendhinnad on palju kõrgemal, kui paar-kolm aastat tagasi, on ka reaalsus. Ehitamise hind sõltub kõige rohkem tööjõu hinnast ja kui keskmine palk tõuseb 6–8% aastas, siis paratamatult kallineb ka ehitus.
Tähendab see seda, et praegu tasubki ehitaja seisukohast vaadatuna ehitada suhteliselt keerulisi asju, mis ka kallimad, selle asemel, et lautade ja laohoonetega jännata?
Ma ei ütleks päris nii. Eks lihtsamaid asju on ka ehitajal lihtsam ehitada, riskid on väiksemad, tähtajad lühemad jne. Ma nii ei väljenduks, et ehitaja valib, mida teha ja mida mitte. Oleme siin kõigesööjad ja teeme ikka neid töid, mida turult sobiva hinnaga kätte saab.
Kuidas te ise enda projekte valite?
See on täpselt samamoodi. Ei ole nii, et lähen maaturule, kus pakkumises 50 erinevat elamu-, lao- ja büroohoonekrunti, valin endale parimad ja muudkui ostan. Ka seal on väga suur konkurents, kõik tahavad aktiivselt osta. Sellel turul on praegu raha selgelt rohkem kui mõistliku hinnaga krunte. Meie näiteks ei ole sel aastal Eestis ostnud mitte ühtegi krunti, sest nende hinnad on erakordselt kõrged. Kahe-kolme-neljakordsed võrreldes mõistliku hinnatasemega.
Kuivõrd tänapäeval arendus ja ehitus käivad n-ö käsikäes – ehitajad arendavad ja arendajad ise ka ehitavad?
Kui võrrelda kümne aasta taguse ajaga, siis jah, enamik arendajatest ise ei ehitanud. Nüüd võib küll öelda, et kümnest suuremast elukondliku kinnisvara arendajast kaheksa, isegi üheksa, ehitavad enda objekte ise. Meie oleme kogu aeg ise endale ehitanud.
Millised suunad valitsevad praegu elamuarenduses ja -ehituses?
On igasuguseid trende. Küsimus on selles, millist usku on arendaja. Ka meil on erinevaid asju käsil. Merekalju elurajoonis, mida me ehitame Novirale, on keskmised korterid umbes saja ruutmeetri kandis, samas mõnele teisele tellijale teeme kuuekümne ruutmeetri suuruseid. Kõik sõltub arendaja tooteportfellist ja selle täitmise valikutest. Aga tunne ütleb küll, et keskmise ehitatava korteri suurus on pigem vähenemas.
Mis veel praegu ehitusturgu mõjutab?
Näiteks see, kui maa on niivõrd kallis, et ehitusettevõtte tellijad ei suuda seda osta, siis on lähema paari-kolme aasta perspektiivis ka ehitajal tööd vähem. Aga ehitushinna mõttes on kõige suurema kuluga sisend ikkagi tööjõud. Kui nüüd ajas ette vaadata, näiteks kui peaks algama Rail Balticu ehitus, siis tulevad võib-olla mängu ka sellised tegurid, et nõudlus ületab pakkumist või mingitest masinatest on puudus. Aga seda mõju näeme turul alles siis, kui need ajad käes on. Ma ei oska selle kõige mõju prognoosida seda enam, et me ise selles valdkonnas ei ehita.
Kaks aastat tagasi tunnistasite meedias, et võõrtööliste palkamisega seonduv on väga segane ja ka seadust järgida soovival ettevõtjal on keeruline kõiki nõudeid järgida. On nüüdseks midagi muutunud?
Nojah, kaks aastat tagasi kõik justkui ehmatasid, et Eesti ehitusobjektidel on ühtäkki ukrainlased. Täna on see reaalsus igal pool. Seadusandlus on nüüd kindlasti selgem kui toona, aga sama kindlasti on seal veel teemasid, kuidas seda kõike saaks selgemaks ja läbipaistvamaks muuta.
Kohalikult tööturult üldse leiab kellegi sobiliku?
Kui ma võrdlen eelmise aastaga, siis praegu on lihtsam töötajaid leida.
Reaalsus on see, et turule on tulemas tohutu hulk kortereid. Võib see mingil hetkel lõppeda kinnisvaraturu või finantssektori ülekuumenemisega?
Seda on kõige paslikum võrrelda eelmise buumiga. Ma näen küll, et täna on arendajad ja meie tellijad toonasest rohkem turvatud ja kapitali on. Kui kümme aastat tagasi sai maad osta ka laenu eest, siis nüüd enam ei saa, mistõttu igas projektis on rohkem selle arendaja enda raha sees ning ta suudab ükskõik millisele turu kõikumisele kauem vastu pidada.
Mis siis veab seda nõudlust uute elamispindade järele?
Tallinnas kahtlemata rahvaarvu kasv ja üldse linnastumine Eestis. Kui aastas lisandub meil umbes 3000 uut korterit, siis Tallinnasse ja Harjumaale tuleb igal aastal juurde 5000–7000 elanikku. Vaadates seda statistikat ja arvestades, et vahepealsel 50 aastal me kvaliteetset uut elamispinda ei rajanud, siis on suur nõudlus arusaadav ja on selge, et Eestis tasub ehitada. Ja siit veel edasi – noortel tasub ehitust õppida.
Kas siis õpitakse?
Ma loodan küll. Meil on väga noor kollektiiv.
Praeguseid suundi vaadates tundub, et tulevik on üürimajade päralt?
Ehitajal ei ole vahet, kas ehitame kortermaja või muuseumi. Ja ka sellel pole vahet, kas need korterid lähevad müügiks või üüritakse neid välja. Meile on tähtis koostöö pädeva tellijaga, kes saab aru, mida ta tellib ja et meil on temaga kokku lepitud mõistlikes tingimustes. Eks üüriäri ole ju tegelikult finantseerimise äri. Situatsioonis, kus Eesti pangandusturul ei ole seda konkurentsi, soovi ja võimekust rahastada kinnisvara soetamist näiteks nii, nagu seda tehakse Skandinaavia riikides, on seda raske Eestis arendada. Kui Skandinaavias saad 30-aastase laenu tagasimaksegraafiku 2% intressimääraga, meil on aga 15-aastane tagasimaksegraafik intressiga 4%, siis siin ei tasugi seda äri ajada. Esmalt on tarvis finantseerimise pool korda saada, ehitaja jõuab ehitada väga kiiresti ja väga palju. Pigem on küsimus, kellele ehitada. Praegu on turul eraisikud ja väikeettevõtted, kes investeeringu eesmärgil ostavad väikesi kortereid ja rendivad need välja. See tendents valitseb pigem Tallinna kesklinnas.
Mis viiks ehitusettevõtja seisukohalt elu ka maale?
Maakohtades ehitab kõige rohkem riik, ka põllumajandus, kaubandus, võib-olla tööstus. Siin tuleb taas mängu pidev linnastumise protsess ja kas me oleme üldse võimelised seda Eestis n-ö ümber keerama. Ma ei usu seda. Kõige positiivsem versioon on see, kui me suudaksime seda targalt juhtida. Ma olen ise Viljandist pärit ja 20 aastat tagasi oli seal 30% rohkem inimesi kui praegu. Minu klassis oli 38 õpilast, neist praegu elab Viljandis kolm. Ja see tendents ei muutu – igal pool mujal rahvaarv väheneb, vaid Tallinn kasvab. Kooliõpilastest ligi 48% õpib Tallinnas või Harjumaal.
Seega väikelinnades ja maa-asulates peaks elamispinda kogu aeg vabanema ja üle jääma. Ning ehitushind on seal kallim kui hind, mille eest maja või korterit ollakse nõus ostma.
Kas nullenergiamajade ehitamise üleüldine nõue on kohane?
Ma leian, et riigi seatud üldine suundumus energiasäästuks on õige. Hooned tarbivad ju meeletult palju energiat ning tänased investeeringud annavad tulemust järgmised 50–60 aastat. Iseasi, kas korter-elamute puhul selline kodutehnika tasemel täppismõõtmine on tähtis.
Ma arvan, et ei ole suurt vahet, kas osta koju A- või B-klassi külmik või kas hoone on projekteeritud piiripealse A-energiaklassi hoonena või tugeva B-klassi hoonena. Korterite osas võib küll öelda, et kõik, mis tänapäeval ehitatakse, on väga hea. Ning korteri energiakulu sõltub ennekõike ikkagi sellest, kuidas sa energiat tarbid.
Kui üks inimene paneb endale leedvalgustid, teine aga kaevandab Bitcoine, siis kahtlemata avaldub see kõik ka tema energiaarves, olgu hoone energiaklass milline tahes.
