Mõistmaks, kui kaugele on jõudnud planeerimisseaduse remont, on esmalt vaja mõista, miks see remont ette võeti ja millised on ootused ette võetud remondi tulemustele.
Aasta tagasi avaldas ERR uudise sellest, kuidas Eesti kinnisvaraarendajatest on saanud Riias peamised kinnisvaraarendajad. Miks nii? Sest muu hulgas kulub Riias planeeringute menetlemiseks oluliselt vähem aega. Selle artikli ajaks oli ka juba Eestis riigi tasandil selge, et planeerimismenetlused Eestis, eriti just aktiivsema arenguga omavalitsustes, on jõudnud arendajate jaoks kriitilise taluvuspiirini ja midagi tuleb ette võtta. Selleks kutsus Vabariigi Valitsus kokku efektiivsuse ja majanduskasvu nõukoja eesmärgiga nõustada valitsust regulatsioonide vähendamisel.
Kinnisvaraarendajad olid selleks ajaks planeerimismenetluste tõhustamise vajadusest rääkinud juba aastaid. Aastatel 2022 kuni 2024 kehtestati Tallinnas aastas näiteks vaid kümmekond detailplaneeringut. Sealjuures nende detailplaneeringute menetlusaeg ületas seadusega ette nähtud aega – kolme aastat – keskmiselt ligi 3 korda. Detailplaneeringu menetlusrekord 2022. aastal oli Randvere tee 82a ja 88a kinnistute detailplaneering ligi 16 aasta pikkuse menetlusega. 2023. aastal Estonia pst, Kaubamaja tn, Rävala pst ja Teatri väljaku vahelise kvartali detailplaneering ligi 19 aasta pikkuse menetlusega. Ent probleemiks ei olnud mitte ainult menetluste viibimine, vaid ka ebamõistlike nõudmiste esitamine. Näiteks, et detailplaneering, mille eesmärk on suures pildis ehitusõiguse määramine, määraks ära ka kõnnitee äärekivi kõrguse või fassaadi viimistlusmaterjali peegeldusteguri.
Tagajärjeks viivitus ja hinnatõus
Mis oli sellise aastaid omavalitsustes väldanud ebanormaalse planeerimismenetluse tagajärg? Üheks tagajärjeks oli see, et polnud enam väga midagi arendada – pole planeeringut, ei saa taotleda ehitusluba, pole ehitusluba, ei saa ehitada – mistõttu tuligi näiteks planeerida ja ehitada rohkem lõunanaabrite juures. Kaotajaks Eesti riigi majandusareng. Teiseks tagajärjeks (neid tagajärgi oli veelgi) oli näiteks lõpuks ehitusse jõudva arenduse müüdava ruutmeetrihinna märkimisväärne tõus. Mitmed kinnisvaraarendajad arvutasid enda jaoks ka välja, kui palju mõjutab planeerimismenetluses tekkiv viivitus hiljem müüdava või üüritava hoone ruutmeetri hinda. AS Merko Ehitus Eesti ja Liven AS jõudsid üsna sarnase tõdemuseni – iga menetluses kulunud aasta lisab müüdavale ruutmeetri hinnale sõltuvalt asukohast 80 kuni 120 eurot. Seega 5 aastat menetluse viibimist mõjutab 78,3 ruutmeetri suuruse korteri hinda vähemalt 40 000 euro võrra. Valus!
Mis oli eesmärk?
Nõukoda koondas ja süstematiseeris kinnisvaraarendajatelt laekunud ettepanekud. Prioriteetideks said menetluste kiirendamine, sh strateegiliste arenduse „kiirtee“ väljatöötamine, detailplaneeringu menetlustähtaegadest kinnipidamise probleemi lahendamine ja detailplaneeringus ebavajaliku detailsusaste nõude reguleerimine.
Häälekalt ja aktiivselt esitasid ettepanekuid ka kinnisvaraarendajaid ja ehitusettevõtjaid esindavad erialaliidud, kelle põhisõnumiks sai, et detailplaneeringute koostamise kohustus on üleüldse ebamõistlikult laiaulatuslik – põhimõtteliselt tiheasustusalal ehitusloa kohustusliku hoone püstitamisel või üle 33% laiendamisel tuleb reeglina alati koostada detailplaneering. See nõue on absurdne ja selgelt ajale jalgu jäänud.
Detailplaneeringu koostamise kohustus tuleb lahti siduda formaalsest asukohast – linnast, alevist või alevikust – ja siduda ära sisulise asukohaga – detailplaneeringu koostamise kohustuse määramisel tuleb lähtuda asukohast kitsamas tähenduses ehk kui detailplaneeringu koostamine on põhjendatud näiteks lähtuvalt konkreetse piirkonna olemusest – linnaehituslikult oluline, kõrgendatud tähelepanu vajav asukoht, piirkonna hoonestuslaadist eristuv lahendus vms. Need piirkonnad, kus detailplaneeringu koostamise kohustus on sisuliselt põhjendatud, tuleb ära määrata üldplaneeringus ja ülejäänud juhtudel tuleb üldplaneeringus määratud maakasutus- ja ehitustingimuste alusel anda ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimused.
Kokkuvõtvalt püstitati suureks eesmärgiks siht, et detailplaneeringu koostamise kohustus oleks pigem erandlik ja reegliks saaks üldplaneeringu alusel projekteerimistingimuste andmine.
Kuhu tänaseks on jõutud?
Aus vastus, tänaseks veel seatud eesmärgini jõutud ei ole. 11.03.2026 oli planeerimisseaduse ning ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse muutmise seaduse teine lugemine Riigikogus, mis katkestati, et anda võimalus esitada tagasisidet muutunud eelnõu teksti kohta. Mõned märgilised sammud on siiski planeerimisseaduse muudatuse eelnõus juba sees (loodetavasti need ka jäävad sinna).
On üsna suur lootus, et planeerimismenetluste üle hakkab toimuma riiklik haldusjärelevalve, mida hakkab teostama Maa- ja Ruumiamet. Töövõiduks võiks pidada seda, et hoolimata suurest avaliku sektori poolsest vastuseisusest ei hakkaks haldusjärelevalve toimuma mitte ainult planeerimismenetluste viibimise üle, vaid ka omavalitsustes toimuva planeerimismenetluse õiguspärasuse üle.
Miks see vahe oluline on?
Planeerimismenetluse venimine ei ole reeglina tingitud sellest, et omavalitsus konkreetse detailplaneeringuga ei tegele ja see „tolmub aastaid kuskil (digi)riiulis“. Vaid sellest, et omavalitsuse nõudmised konkreetse detailplaneeringu menetluses on sageli põhjendamata, meelevaldsed või asjakohatud – teisisõnu õigusvastased. Ja selle probleemi ületamiseks on vaja riiklikku järelevalvet, mille käigus omavalitsustele selgitatakse, milliste nõudmiste esitamine planeeringu menetluses on kohane ja milliste mitte (millest siis ka omavalitsus loobuma peaks). Oluline on siin aga, et riikliku järelevalve läbiviimine ei muutuks planeerimismenetluse täiendava viibimise põhjuseks. Teisisõnu, et selle käigus suudetaks ette antud tähtaegadest kinni pidada.
Senine erandlik võimalus asendada planeerimismenetlus projekteerimistingimuste menetlusega muutub ehk laiemaks. Krunt, mille hoonestamiseks saaks detailplaneeringu menetluse asendada projekteerimistingimuste andmise menetlusega, ei peaks asuma enam hoonestatud kruntide vahel. See võib asuda ka hoonestatud kruntide vahetus läheduses ja sellel krundil võib ka juba varasemast hooneid asuda. Ja mitte ainult, on lootus, et sellise krundi hoonestamiseks saab peagi anda projekteerimistingimused ka juhul, kui üldplaneeringust tulenevad küll projekteerimistingimuste aluseks vajalikud kasutustingimused, kuid ehitustingimusi mitte (mis on vanade üldplaneeringute sage olukord).
Uue regulatsiooni kohaselt saaks omavalitsus sellisel juhul kaalutlusõiguse alusel ehitustingimused tuletada piirkonna hoonestuslaadist. Kui see regulatsioon jõustub, siis tuleb ainult loota, et omavalitsused seda ka kasutama hakkavad, sest omavalitsused kipuvad senimaani unustama, et haldusmenetluses tuleb valida isiku jaoks alati kiire, lihtsam ja efektiivsem menetlusviis.
Lõpetamaks olukorda, mis tekitab olulisi viivitusi planeerimismenetluses. Nimelt ehitusprojektile omaste detailsete nõuete esitamine –, on planeerimisseadusesse tekkimas näpuviibutus, et omavalitsus ei või detailplaneeringu koostamisel nõuda ehitusprojekti täpsusastet. Säte on juba enne jõustumist saamas „meeleheite sätte“ hüüdnime, aga meeleheitlikud ajad planeerimismenetlustes nõuavadki juba meeleheitlikke sätteid. Meeleheitlikud, sest kui arendajad peavad enne detailplaneeringu algatamist lahendama planeeritava hoone läbi täpsusastmega, kus määratakse fassaadi peegeldustegur ja rõdude klaasitavad osad või kõnnitee äärekivi kõrgused, siis tuleb seda absurdsust kuidagi reguleerida, et omavalitsuste nõuded läheks kokku detailplaneeringu ülesandega – määrata eelkõige ehitusõigus. Eelnevalt viidatud detailid peaksid siiski jääma ehitusloa menetluse etappi.
Menetlustähtajad luubi alla
Muutust on oodata ka detailplaneeringu menetlustähtaegades – senist kolmeaastast tähtaega alates planeeringu algatamisest kuni kehtestamiseni hakatakse arvestama planeeringu algatamise taotluse esitamisest.
Probleemiks jääb siin jätkuvalt, et kuigi seadusandja näeb ette mõistlikud menetlustähtajad ka täna, siis omavalitsused ei pea neist süsteemselt kinni. On lootust, et ehk eelnevalt selgitatud riiklik järelevalve omavalitsuste üle planeerimismenetluses toob siiski sellele murele pisut leevendust.
Sihtotstarvet saab muuta
Millest võiks tekkida oluline abiline arendajatele, on detailplaneeringu muutmise detailplaneering, mille menetlus peaks toimuma ühe aasta jooksul. See peaks võimaldama tõhusalt muuta mingit detailplaneeringu lahenduse osa, mida ehitusseadustiku alusel projekteerimistingimuste menetlusega täpsustada ei ole võimalik.
Näiteks, kui on koostatud ärihoone detailplaneering ja teatud aja möödudes on ilmne, et ehitusõigus kui selline on muidu piirkonda väga hästi sobituv, kuid detailplaneeringuga määratud sihtotstarve on sobimatu – sobiv oleks ärihoone kasutusviis asendada korterelamu kasutusviisiga. Siis tekiks võimalus koostada algse detailplaneeringu muutmise detailplaneering selleks, et muuta ära algses detailplaneeringus toodud sihtotstarve.
Ka selle regulatsiooni rakendamise suhtes on arendajatel kõrged ootused, kui omavalitsused oleks siis valmis valima kiiremat, lihtsamat ja efektiivsemat menetlust.
Märgiline – sest seni kehtis detailplaneering kuni kehtetuks tunnistamiseni – on ka detailplaneeringu kehtetuks muutumise regulatsioon, mille kohaselt kaotaks detailplaneering automaatselt kehtivuse, kui planeeringut ei ole asutud ellu viima kümne aasta möödumisel detailplaneeringu kehtestamisest arvates.
Ühe korra saaks detailplaneeringu kehtivust ka kuni viie aasta võrra pikendada. Ilmselt tuleb tähtaegu, millal detailplaneeringut enam ellu viia ei saa, hakata endale „kalendrisse lisama“, et mitte sellest õigusest ilma jääda.
Kuhu loodetakse jõuda?
Oluline on jõuda siiski välja ka suure eesmärgi – detailplaneeringu koostamise kohustuse ümberkujundamiseni selliselt, et reeglina määraks üldplaneering ära projekteerimistingimuste andmiseks vajalikud tingimused ja erandina siis alad või juhud, kus detailplaneeringu koostamine vajalik on.
Teisisõnu, et kaoks ära lausaline nõue detailplaneeringu koostamiseks, kui ehitusloakohustuslikku hoonet soovitakse püstitada või üle 33% laiendada linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes.
Tuleb möönda, et see on suur eesmärk ja eeldab põhjalikumat analüüsi, kuid eelkõige eeldab siiski tahet riigi ja omavalitsuste tasandil. Tahet, et Eesti kinnisvaraarendajad tahaks ja saaks ehitada ja majandust edendada esmajärjekorras siiski Eestis.
Hetkel näib riigiesindajate tutvustatud suurt planeerimisseaduse remondiplaani vaadates, et see tahe on olemas, kuid liikumine selle suunas toimub veelgi pikema sammuga kui praegu teisel lugemisel olnud planeerimisseaduse muudatused.
Tuleb vaid pöialt hoida, et see tahe püsiks ja see samm liiga pikaks ei veniks. Teadupärast erasektor liigub siiski valdavalt kiirkõnnis ja ootab hetkel seda ka riigilt.
