Aasta ehitaja tiitel kuulub tänavu Arteri ehitust juhtinud Merko projektidirektorile Ahti Suppile. Arter on aasta ehitusprojekt – hoonestuse autor on arhitekt Martin Aunin. Noore ehitusinseneri preemia noppis Merko objektiinsener Elina Vink.
Juulikuus tellijale üle antud Arteri kvartal on pälvinud rohkelt tähelepanu, Tallinna linnavalitsus omistas objektile pealinna 2025. aasta parima arendusprojekti tiitli. Kompleksi haldaja ja tellija Kapitel on selle nimetanud Baltimaade kaasaegseimaks böroopindade arenduseks.
Ehituse peatöövõtja Merko ise on hinnanud Arteri kvartali ettevõtte üheks läbi ajaloo keerukamaks ja ehituslikult mitmekülgsemaks objektiks. Mis annab samuti tunnistust sellest, et tegu on märgilise saavutusega kaasaegses Eesti ehituskunstis ja inseneritöös. Arhitekt Martin Aunini idee valmimist juhtis kindla käega kogenud projektidirektor Ahti Suppi.
Arteri kvartalit Liivalaia ja Juhkentali tänava vahelisse kolmnurka Olümpia hotelli naabrusse hakati aktiivselt kavandama 2017. aastal, mil paari aasta eest kõnealusel maa-alal paiknenud krundid omandanud AS Kapitel kuulutas välja rahvusvahelise arhitektuurikonkursi. Täpsustuseks olgu öeldud, et toona oli ostjaks küll Merko suuromaniku Toomas Annuse osalusega ettevõte E.L.L. Kinnisvara, hiljem aga moodustati maatükil arenduse teostamiseks AS Tiigiveski Arendus, mis nüüd kannab nime OÜ Arter Kinnisvara. E.L.L. Kinnisvarast sai aga AS Kapitel, mil rohkelt ka teisi, sh piiritaguseid projekte.
Tänase Arteri kvartali aastatetaguse kireva ajaloo meenutuseks veel niipalju, et 2006. aasta kinnisvarabuumi ajal ostis kõnealuse maatüki Tallinna linnalt metalliärimees Viktor Levada umbes 38,4 miljoni euro eest. Hinda peeti ülemäära kõrgeks ja see rahapaigutus paiskas kuus aastat hiljem mitmed Levada ärid pankrotti. Pärast seda püüti krunte mitmel puhul oksjoni korras müüa, aga edutult. Kuni 2015. aasta sügisel enampakkumine õnnestus ja krundid omandas E.L.L. Kinnisvara. Äripäev pakkus müügihinnana toona välja umbes kümmekond miljonit eurot, kuigi ametlikult seda ei avalikustatud.
Kõnealuse maatüki kogupind on umbes 1,2 hektarit. Tänaseks on maatükk hoonestatud, seal paikneb juba Tallinna keskseks maamärgiks nimetatud Arteri ärikvartal oma kolme hoonega, kõrgeim neist 28-korruseline. Brutopinda on kolmes hoones kokku üle 77 000 m2, sellest üüripinda 44 500 m2. Arendaja investeeris kvartali rajamisse üle 160 miljoni euro.
Silmapaistev ja meeldejääv
Arteri hoonestuse projekteerimine ja ehitamine pakkus asjaosaliste hinnangul rohkelt ambitsioonikaid katsumusi, uute, siinmail ehituses vähe praktiseeritud insenertehniliste võtete kasutamist, edukalt lõppenud püüdlusi rahvusvahelise BREEAM-i jätkusuutlikkuse sertifikaadi saamise poole, hoonete kütte- ja jahutussüsteemide kaasaegsel ja nõudlikul moel lahendamist ja väljakutseid kogu sealse hoonestuse ja ümbruskonna sulandamisel linnaruumi. Lisaks muidugi väljakutsed projekteerimises, ehitamises ja järelevalves osalenud inimeste ja ettevõtete koostöö korraldamisel, sest Arteri ehitusplatsilt käis ühtekokku läbi üle 3500 töötaja, korraga oli seal tööde tipphetkil ametis 350 inimest.
Ainuüksi hoonete erinevate osade projekteerimises osales 41 ettevõtet, sisearhitektuuriga tegeles 15 ettevõtet, alltöövõtjatega tuli sõlmida 430 ehitus- ja tarnelepingut. Ehituse peatöövõtja Merko poolt oli tööde juhtimisel ametis 34 ettevõtte tippspetsialisti. Muide, ehituse ajal oli kohal ka platsikoer, keda sai silitada, patsutada ja kõrva tagant sügada ning nõnda endasse uut energiat ja teraapilist abi ammutada.
Arteri kolmes hoones on 70% ulatuses bürood, suurim klient on Swedbank oma peakontoriga, lisaks on seal nn korterhotell, toitlustus-, kaubandus- ja teeninduspinnad, parkla töötajatele ja külastajatele, jalgrattaparkla jmt. Arteris käib igapäevaselt tööl ligi 3000 inimest. Kvartali kontseptsioon lähtub nn 15 minuti linna ideest: elutähtsad toimetused saab korda lühikese jalutuskäigu raadiuses.
Valikud tehti kasutajale mõeldes
Avaliku ruumi osana lisab Arterile väärtust kõigile ligipääsetav aatrium, kus korraldatakse linlastele tasuta näituseid ja töötavad restoranid. Kompleksi juurde kuulub avalik linnapark Härjapea jõesängi alal. Arteri kõrvale rajati uus Veski tänav ning uuendati Imanta tänavat. Kvartali töötajate privaatses kasutuses on spordiklubi, ujulaga spaa ning katuseterrass.
Ja nagu juba märgitud, on Arteri kvartal esimene büroohoonekompleks Eestis, millele on väljastatud rahvusvaheline BREEAM New Construction Excellenti jätkusuutlikkuse sertifikaat. Nii on maksimaalselt pööratud tähelepanu kasutajate heaolule. Vastavalt BREEAM-i standardile projekteerimine ja ehitamine seadis nii Arteri ehitusjuhtimisele kui ka kogu objektimeeskonnale mitmed täiendavad nõuded, mida tavahoonete ehitamisel Eestis seni üldiselt pole tehtud. Näiteks tuli rakendada arvestava ehitamise põhimõtteid, kaardistada perioodiliselt ehitusplatsi mõjusid ja teha pidevat järelevalvet, et kogu ehitusprotsessis kasutatav puit oleks vastutustundlikult majandatud. Ka hoone sisekliima on esmaklassiline, sellesse on integreeritud õhuniisutus, energialahendused on kuluefektiivsed ja keskkonnasõbralikud.
Hulgaliselt väljakutseid
Ka Arteri hoonetekompleksi ehitustööde juhtimine oli väljakutse kõiges – lisaks insenertehnilistele küsimustele oli vaja leida lahendus mõjutajatele, mis ehitusperioodi jäid – nii koroonaperioodi keerukused kui ka Venemaa sissetungiga Ukrainasse kaasnenud mõjud ehitustöödele ja ehitusmaterjalide turule vajasid tegelemist. Arhitektile esitasid lisaks arhitektuurse lahenduse teostamisele väljakutseid keerukate inseneriosade projekteerimine, ehitise infomudeli kasutamine ja kogu projekteerimisprotsessi ohjes hoidmine.
Kõike seda arvesse võttes ei ole põhjust imeks panna, et 2025. aasta parima ehitusprojekti, aasta ehitaja, aasta parima noore ehitusinseneri ja aasta sisekliima inseneri võitjate hulgast leiame ka Arteri kvartali rajamisel käed külge löönud võtmetegelased.
Parima ehitusprojekti autor Martin Aunin: sihid olid kõrged
Arteri hoonestuse arhitekt on Martin Aunin, kelle kontor kutsuti 2017. aastal kvartali arhitektuurivõistlusele osalema. Ja kuigi konkurss oli rahvusvaheline ning seal osales Eesti büroode kõrval ka mitmeid suuri piiritaguseid ettevõtteid, osutus asjaosalise enda jaoks mõnevõrra isegi ootamatult võitjaks just tema võistlustöö „Valguspark”.
„Sisuliselt kohe peale konkursi võitu saime töödega pihta hakata. Varem pole enamasti nii hästi läinud,” meenutab Aunin Arteri kvartali projekteerimise algusaega. „Juhtus aga nii, et oleme päris algusest kuni käesoleva aasta alguseni seda järjepannu projekteerinud ja kogu aeg ka ehitustööde juures olnud.”
Seega on Martin Aunin ja kolleegid tema büroost – Annika Puust, Marti Kahu ja Katrin Kõlu – olnud viimase seitsme aasta vältel tegevad Arteri kvartali juures.
Aunin märgib, et Arteri puhul oli eriti huvitav just asjaolu, et tegemist on polüfunktsionaalse kõrghoonega, mille lähteülesanne oli ambitsioonikas, mistõttu mindi kohe alguses tegema innovaatilist, uudset ja kõrgetele standarditele vastavat kaasaegset hoonet.
Tähtis oli kvaliteet
„Arteri omanik ei seadnud eesmärgiks saavutada praegusest märksa suuremat mahtu, mida omal ajal koostatud detailplaneering seal tegelikult võimaldas ehitada,” kirjeldab Martin Aunin. „Aeg on edasi läinud, nõuded on muutunud, kasvõi kvaliteetse sisekliima tagamiseks vajalikud tehnosüsteemid võtavad omajagu ruumi ning selle tõttu on ka kõrgemal hoonel kaks korrust vähem, kui maksimaalselt lubatud. Seega läksime tegema mitte võimalikult suurt, vaid maksimaalselt head ja kvaliteetset asja.”
Sihid olid algusest peale paika seatud. Nii oli eesmärgiks püüda BREEAM-i sertifikaati, kõigile rentnikele anti võimalus oma ruumide sisekujundus oma soovide järgi tellida, palju pöörati tähelepanu sisekliimale, hoone kasutajate mugavusele ja hoonete lähiümbruse linnaruumile. Aunin nendib, et see on tema senises praktikas üsna harukordne, kuna sageli tuleb suur hulk uusi ideid alles siis, kui töö juba käib, või isegi siis, kui projekt juba valmis.
Siiski tuli ka Arteri projekteerimise käigus tegeleda ettearvamatute asjaoludega. Olulisem neist Swedbanki otsus tuua oma peakontor just Arteri kõige kõrgemasse torni, kuigi algselt oli see plaanitud rajada Hipodroomi kvartalisse. Kapiteli ja Swedbanki vahel sõlmiti vastav leping ajal, mil hoone betoonkarkass oli juba valmis ja see tähendas muidugi lisaks selle osalisele lammutamisele ka hoone ümberprojekteerimist, et see vastaks panga nõuetele. Teadagi on need panga puhul üksjagu spetsiifilisemad – kasvõi näiteks see, mis puudutab turvalisust – nendest, mis kehtivad tavalise büroohoone puhul. Aunini hinnangul ei erinegi praegune valmis lahendus väljastpoolt konkursile esitatud tööst kuigi palju, küll aga on hoopis teine see, mis hoonete sees toimub.
Täpselt paika timmitud hoonete asetus
Arteri kvartali hoonete asetus on täpselt paika timmitud. Need asetsevad ühest tornist teise otsevaadete vältimiseks teineteise suhtes nurga all ning on sätitud nii, et Liivalaia tänavalt säiliks vaade ajaloolisele Kaasani kirikule. Saksamaal spetsiaalses laboris tehti 3D-prinditud hoonetele ka tuuletunneli katsed, et ehitamisel vältida nende vahel tuulekoridoride tekkimist.
Huvitava aspektina toob Martin Aunin välja Arteri tornide fassaadid, mille vertikaalsed jooned rõhutavad hoonete sihvakust ja mida arhitektid ise nimetavad mustaks ja valgeks pooleks. Kusjuures vähemalt Baltimaades on eriline just selle valge poole lahendus: valged triibud pole lihtsalt dekoratsioon, vaid tegemist on väljapoole paigaldatud fassaadiprofiilidega ehk osaga konstruktsioonist. Selle elementfassaadi seinaelemendid toodeti tehases ja paigaldati siis tervikuna oma kohale.
„Olulise panuse selle projekti õnnestumisele andis ehitaja kaasamine juba projekteerimise varajases faasis, eelprojekti koostamise ajal,” märgib Aunin. „Merko projektimeeskond osales projekteerimise juures ja lisas sellele palju tarkust ja abi. Mahukas meeskonnatöö ja ka meiepoolne intensiivne tegevus kogu selle seitsme aasta vältel on kahtlemata oluline kogemus, mille Arteri projektist kaasa saab võtta. Ja muidugi on meeldiv näha sellist lõpptulemust.”
Martin Aunini käe all on valminud palju avalikku ruumi rikastanud töid, näiteks Ülemiste hotell, hotell Telegraaf, Viimsi Püha Jakobi kirik. Viimasest ajast Krulli kvartalis rekonstrueeritud vana masinatsehhi paekivist hoone, kus märtsis avas maailma suurima kontori Wise ning linnahalli ja kruiisisadama vahele plaanitud elamukvartal koos rannapromenaadi ja jahisadamaga.
Aasta ehitaja Ahti Suppi: ehitamine oli kui vastupidavussport
Arteri kvartali ehitust hoidis ohjes Merko projektidirektor Ahti Suppi. Kogenud ehitusinsener, kes Merkos on erinevatel ametikohtadel töötanud juba alates 2000. aastast. Aastail 2015 ja 2019 kerkis ta samuti aasta ehitaja konkursil kolme parima hulka – seda Kentmanni tn 6 ja Noblessneri kortermajade kvartaliga seotud tööde eest. Arteri kvartali eest pärjati Ahti Suppi nüüd Eesti parima ehitusjuhi tiitliga.
Arter asub linna südames kõigi pilgu all ja on väga tõenäoline, et sellise objekti rajamisel avaneb ehitajal võimalus osaleda vaid korra elus. Nii tunnistab juba 2018. aastast projekti töösse sukeldunud Suppi ka ise, et see oli meeletu aeg, kokku 1637 platsil veedetud päeva täis sisutihedat ehitamist, pluss sellele eelnenud mitme aasta pikkune ettevalmistustöö.
Ise triatloni ja jalgrattasõitu harrastav Ahti Suppi toob Arteri ehitamisest rääkides mõistagi välja võrdluse kestvusspordialadega. Objektil tehtud tööde maht, pikkus ja keerukus annavad ka selleks kaaluka põhjuse ning teevad selle ehitamise tõeliselt väljapaistvaks.
„Esimene koosolek Arteri teemadel oli mul enam-vähem täpselt seitse aastat tagasi. Nüüd võib takkajärele tõdeda, et ehitamise mõttes objekt õnnestus, kusjuures sellele aitas kaasa ka asjaolu, et krundi omanikul õnnestus suhteliselt kiiresti suurem osa pinnast üürnikega katta,” räägib ta. „Oleme Merkos ka varem kogenud, et kui tellijal pindade üürilepinguid ei ole, mistõttu ei ehitata pindasid lõpuni välja ja lõpuks, kui hoone ise on juba sisuliselt valmis, peab n-ö avariimeeskond sinna veel mõneks ajaks toimetama jääma.”
Ühest küljest tähendas see pidevat ehitamist, teisalt ka ülimalt intensiivset tööd lõpuosas, kui tuli sisuliselt korraga valmis saada ja üle anda väga suur maht.
Panga tulek üürnikuks tõi kaasa erisoovide paketi
Ta meenutab, et paraja katsumuse tõi endaga kaasa Swedbanki tulek kõrgeima hoone võtmeüürnikuks ajal, mil hoone karkass ja fassaadid olid juba valmis. Panga tulek tõi kaasa 160 leheküljest koosneva erisoovide ja tingimuste paketi, mille iga sõna pidi arhitekt ja ehitaja pingsalt järgima. Sellele järgnes omajagu ümberprojekteerimist ja uuesti ehitamist.
Suppi selgitab, et ehitusjuhi töö kätkeb endas palju selliseid tegevusi, mida kõrvalseisja ei oska aimatagi ning mis tähendab muu hulgas ka tohutut paberitööd, mis langes valdavalt viimasesse aastasse, kui kompleksi osade kaupa tellijale üle anti ja linnavalitsusega kasutuslubasid kooskõlastati. Viimaseid tuli kokku 19, üleandmisakte aga koguni 73, mis Suppi sõnul on ühe objekti puhul äärmiselt ebatavaline. „Nende menetluste peale planeeritakse tavaliselt mõned kuud, aga Arteri puhul kestis see poolteist aastat. Esimese pinna üleandmisest viimase kasutusloa saamiseni,” iseloomustab ta asjaajamist. „Ajal, kui esimesed pinnad korterhotellile üle andsime, me Swedbanki pinnal alles lammutasime. Nii et ühtesid osasid andsime üle, teises kohas betoneerisime ning kogu seda tegevust tuli siis hallata. Eks ma siis võtsingi seda aega nagu vastupidavussportlasele kohane – pikema sooritusena, kus finiširuudustik tuleb korduvalt ületada.”
Otsesuhtlus inimestega on ülioluline
Projekti dokumentatsiooni maht oli sedavõrd suur, et isegi BIM-mudel jäi selle tavapärase tarkvaraga vastuvõtmisel hätta ning tuli otsida teisi lahendusi, mis võimaldasid BIM-iga töötada. Samas peab Ahti Suppi kõigi digitaalsete lahenduste kõrval ülimalt oluliseks otsesuhtlust inimestega.
„Kui oleksime kasutanud ainult digitaalseid suhtluskanaleid, siis oleksime selle projektiga veel pikalt rakkes,” ütleb ta. „Päris inimestega vahetult suheldes saab asju järje peal hoida, osade kaupa selgitada, kontrollida, et mingi paber sahtlipõhja ei ununeks jmt. Eks sinna läks palju auru, aga see oli tulemuslik.”
Erilise väljakutsena toob Ahti Suppi hoonekompleksi sisekliimasüsteemi väljaehitamise, selle töölepaneku ja seadistamise. Arteri hoonetes, mis on muu hulgas ka 0-energiahooned, juhib kogu kütte-, jahutus-, valgustus- ja kliimasüsteemi automaatika. Hoonetes on umbes 1500 arvestit ja andurit ning oma 2000 automaatika tööd visualiseerivat näidikut, kuhu süsteemi info ja juhtimine kokku koonduvad. Olgu öeldud, et töö Arteri sisekliimaga tõi ka aasta sisekliima inseneri tiitli omanikujärelevalve insenerile Pille Kaasanile inseneribüroost Telora OÜ.
Nüüd, mil Arteri ehitus on Ahti Suppi portfellis seniste tööde kõrval, plaanib ta võtta endale mõneks ajaks n-ö rahunemise perioodi, et taastuda ja edaspidiseks jõudu koguda. „Eks mingi ring on elus tõesti täis saanud. Nüüd tuleb kasutada aega, et tekiks taas särts ja säde uuteks väljakutseteks,” ütleb ta. „Kuna Arteri juures töötamise periood oli pikem tavapärasest, siis võtab ka järgmisteks töödeks valmisoleku saamine rohkem aega. See polnud n-ö kaheksast viieni kohalkäimisega tehtud töö, vaid tuli suuresti ikka muu elu, pere ja vaba aja harrastuste arvelt. Sellepärast võtab aega, enne kui julgen taas pea ees mõnda suurde tööpöörisesse hüpata.”
Aasta noor ehitusinsener Elina Vink: Arter on uuendusmeelne
Ehitusauhindade konkursil parima noore ehitusinseneri tiitli võitnud Merko objektiinsener Elina Vink ei elanud pärast põhikooli lõpetamist teadmisega, et soovib kindlasti saada ehitajaks, küll aga oli ta juba toona otsustanud, et tahab süveneda reaalainete maailma. Selleks sai ta tugeva põhja Nõo Reaalgümnaasiumis.
Edasi jäid elukutsevalikusse üldehitus ja teedeehitus, samuti kindel veendumus, et kindlasti tuleb vältida üksluise töö otsa sattumist. Lõpuks sai otsus langetatud ja õppimaminek Tallinna Tehnikaülikooli ehituskonstruktsioonide projekteerijaks kinnitatud. Seejärel helistas Elinale ema ja küsis, et mille sa valisid. Järsku olid Elinal mõtted sassis ning ta vastas: „Oota, ma ei mäletagi enam.” Otsust üldehituse kasuks pole Elina Vink siiski hetkekski kahetsenud. Praegu on ta 7. taseme diplomeeritud ehitusinsener, ameti poolest objektiinsener.
Arteri meeskonnaga liitus Elina Vink siis, kui umbes pool ehitust oli valmis ning tema ülesandeks sai ehitusinseneri igapäevane töö. Koostada graafikuid, arvutada välja täpsed mahud, kontrollida tööde kvaliteeti, suhelda koostööpartneritega, hoolitseda teostusdokumentatsiooni ja teiste projektidokumentide eest jmt. Lisaks vastutas ta kogu Arteri kvartali kasutusloa protsessi juhtimise eest, mis oli objekti mahukust arvestades tavapärasest mahukam töö ja koosnes ühtekokku 19 osakasutusloa saamisest.
Rohkelt uuendusi
Arteri ehituse juures oli teada juba alguses, et tuleb rohkelt uuendusi, selliseid, mida Eestis pole veel üldse rakendatud. Kogu meeskond oli orienteeritud uute asjade proovimisele, et teha midagi senisest paremini.
Paljuski olid need uuendused seotud tehnosüsteemidega. Elina Vink toob näitena välja tõstetud põrandate süsteemi, mida kasutati klassikaliste valatud põrandate asemel. Tegemist on ka hoone tulevasse elukaarde vaatava ja haldamist lihtsustava lahendusega. Põrandad kujutavad endast metalljalgadel asetsevaid täismass-komposiitplaate, mille alla jäävasse tühimikku saab vedada erinevaid kommunikatsioonivahendeid, juhtmed, torud jmt. Tõstetud põrandaid on küll keerulisem ehitada, ent hilisem ekspluatatsioon on lihtsam, sest kaablitele ja torudele pääseb lihtsamini ligi.
ASi Merko kvaliteediosakonna juhataja Eneli Liisma iseloomustab Elina Vinki järgnevalt: „Elina haldas täpselt nii süsteemi, faile kui ka inimsuhteid. Ta pakkus välja lahendusi, mis tõstsid tööprotsessi efektiivsust. Ta on erakordselt tark, põhjalik ja nutikas inimene, kelle leidlikkus, professionaalsus ja koostööaltidus on see, mida meeskond väga kõrgelt hindab.”
Pärast nii suure objekti teostamisel osalemist ei arva Elina Vink, et Eesti ehitusmaastik võiks talle edaspidi kitsaks jääda, on ju ehituses niivõrd palju erinevaid funktsioone ja tehnoloogiaid, millega tahaks tegeleda.
