Vaatamata majapidamiste äärmiselt nõrgale kindlustundele tuleviku suhtes, elavnes Tallinna korteriturg eelmise aasta lõpus märgatavalt. Aktiivsus paranes aasta lõpus tänu langevatele intressimääradele ning seni edasilükatud ostuotsustele. Peamiselt suurenes tehingute arv aga järelturu korteritega, kuna võrreldes uusarendustega on need madalama hinnatasemega.
Eelmise aasta viimases kvartalis suurenes tehingute arv järelturul üle viimase kümne aasta keskmise taseme. Ka jaanuaris oli järelturg väga aktiivne. Broneeringuid uusarendustes oli mullu viimases kvartalis küll rohkem võrreldes paari eelneva aasta madalseisuga, kuid nende arv oli veel endiselt üsna tagasihoidlik. Näiteks aastatel 2016–2019 tehti keskmiselt 750 broneeringut kvartalis, siis 2024. aasta neljandas kvartalis oli 426 broneeringut.
Uusarenduste broneeringute suurenemist toetasid müüki tulnud uued projektid. Kuigi korterite taskukohasus paraneb intressimäärade languse toel, on uusarenduste kõrge hind muutnud need kättesaadavamaks suurema sissetulekuga majapidamistele. Seetõttu võtab nõudluse laialdasem paranemine rohkem aega.
Keskmise palga ostjõud korteriturul eelmisel aastal paranes
Kuigi palkade statistika viimase kvartali kohta ei ole veel avaldatud, ületas Swedbanki hinnangul eelmise aasta enam kui 7% netopalga kasv Tallinnas korterite hinnakasvu. Maa-ameti statistika näitab, et järelturu korterite hinnad kerkisid eelmisel aastal 3%. Uusarenduste keskmine hind oli arendajate kodulehe statistika järgi eelmisel aastal aastatagusest 4,5% kõrgem, kuid tõenäoliselt pakkusid arendajad endiselt mõningaid allahindlusi või tasuta lisahüvesid.
Uusarenduste ja järelturu korterite hinnavahe on viimastel aastatel suurenenud. Aasta lõpus olid uusarendused järelturu korteritest keskmiselt 44% kallimad. Osaliselt saab seda selgitada eksklusiivsemate ja kõrgema hinnaklassi korterite suurema osakaaluga müügipakkumiste arvus, kuna kõrged intressimäärad on muutnud uusarendused paljude jaoks kättesaamatuks. Teisalt sunnivad ka maksutõusud uusarenduste hinnataset hoidma, kuigi nõudlus on tagasihoidlik.
Eelmisel aastal paranes korterite kättesaadavus
Langevate intressimäärade ja tugeva palgakasvu toel paranes eelmisel aastal korterite kättesaadavus. Aasta viimases kvartalis sai Tallinnas elav pere keskmiselt* lubada endale järelturul kuni 67-ruutmeetrise korteri. Viimati oli taskukohasus sellest parem 2022. aasta kolmandas kvartalis.
Maa-ameti tehingustatistika põhjal sai pere keskmiselt endale neljandas kvartalis lubada uusarenduses kuni 43-ruutmeetrise korteri. Viimati oli uusarenduses taskukohasus sellest parem 2023. aasta esimeses kvartalis.
Korterite kättesaadavus jätkab tänavu paranemist
Swedbanki prognoosi järgi jätkab Euroopa Keskpank tänavu intressimäärade langetamist, millega jõuab hoiustamise püsivõimaluse intressimäär septembriks 1,75 protsendile. Koos keskpanga intressimääraga liigub allapoole ka laenulepingute aluseks olev euribor.
Majanduse elavnemine peaks sel aastal rohkem positiivseid uudiseid tooma. Tööturg on majanduse langusaastatele üldiselt hästi vastu pidanud. Töötus on küll tõusnud, kuid mõõdukalt. Töötuse määr peaks tänavu tasapisi vähenema ning tööhõivemäär püsib kõrge. Kuigi maksumuudatused vähendavad tänavu keskmise palgasaaja ostujõudu, on intressimäärade langetamisel korterite taskukohasusele suurem positiivne mõju. Seetõttu prognoosime tänavu korterite kättesaadavuse mõningast paranemist, mis peaks omakorda ka nõudlust toetama.
* Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse arvutuse aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55-ruutmeetrist korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.
